1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2-4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.(Часть в редакции, введенной в действие с 11 июля 2014 года Федеральным законом от 28 июня 2014 года N 182-ФЗ.
6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.
7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.
8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.
Комментарий к статье 100 Жилищного Кодекса РФ
1. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в отношении всех видов специализированных жилых помещений, за исключением помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 109 ЖК).
2. В соответствии с ч. 1 коммент. ст. наймодателем по договору найма специализированного жилого помещения является собственник помещения в лице действующего от его имени уполномоченного органа власти или уполномоченного им лица.
На практике иногда наймодателями являются коммерческие организации, которым помещения переданы для управления органами власти. Так, Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы, как правило, передает специализированные жилые помещения на договорной основе коммерческим организациям для управления и выполнения функций наймодателя (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 1. С. 96. Сноска 26).
3. Необходимой предпосылкой заключения договора найма специализированного жилого помещения является принятие решения о предоставлении жилого помещения (ч. 2 коммент. ст.). Принятие решения должно предшествовать заключению договора, а не наоборот, данный тезис находит подтверждение в юридической литературе (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 1. С. 98).
В данном случае правоотношение по пользованию специализированным помещением возникает на основании сложного юридического состава: решение о предоставлении и договор найма специализированного жилого помещения. В том случае, если отпадает хотя бы один элемент сложного юридического состава, жилищное правоотношение прекращается.
4. В литературе справедливо отмечается, что решение о предоставлении специализированного жилого помещения является по своей природе административно-правовым актом (см.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. М., 2008. Т. 3. С. 589 (авторы главы - Е.А. Суханов, С.М. Корнеев)).
Признание решения о предоставлении специализированного жилого помещения административно-правовым актом влечет определенные последствия. Данное решение может быть обжаловано в порядке, предусмотренном для оспаривания решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих (гл. 25 ГПК РФ).
Вместе с тем Верховный Суд РФ исходит из того, что требования о признании недействительным решения о предоставлении специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма "подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки" (абз. 2 подп. "в" п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // БВС. 2009. N 9. Также см.: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 ноября 2010 г. N 33-14511/2010 // СПС "КП").
На практике такой подход, возможно, и оправдан. Если к заявлениям о признании решений о предоставлении специализированных жилых помещений применять нормы гл. 25 ГПК РФ, то следует прийти к выводу, что срок давности по таким заявлениям составляет 3 месяца (ч. 1 ст. 256 ГПК РФ). Такого срока может быть недостаточно для защиты прав граждан. Вместе с тем при формальном подходе следовало бы признать, что к требованиям о признании недействительными решений о предоставлении специализированных помещений применяются нормы гл. 25 ГПК РФ и срок давности по таким заявлениям составляет 3 месяца. Следует отметить, что Верховный Суд РФ при рассмотрении требований о признании недействительным отказа в предоставлении жилого помещения в некоторых случаях применяет нормы гл. 25 ГПК РФ, а не правила искового производства. Данный подход расходится с приведенными выше разъяснениями Верховного Суда РФ (Определение Верховного Суда РФ от 3 марта 2011 г. N 205-В11-4 // СПС "КП").
5. Некоторые авторы обоснованно указывают, что учет граждан в качестве нуждающихся в получении жилых помещений не является необходимым условием заключения с ними договора найма специализированного жилого помещения (см.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. Обязательственное право / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. М., 2008. Т. 3. С. 589 - 590 (авторы главы - Е.А. Суханов, С.М. Корнеев)). Таким образом, специализированные помещения могут предоставляться и тем гражданам, которые не состоят на указанном учете.
6. В соответствии с ч. 4 коммент. ст. наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен помещения или передавать его в поднаем. Полагаем, что договоры поднайма, а также договоры об обмене жилыми помещениями, заключенные в отношении специализированных жилых помещений, являются ничтожными, как противоречащие ч. 4 коммент. ст. (ст. 168 ГК РФ).
7. Часть 6 коммент. ст. предусматривает, что в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.
По смыслу разъяснений Верховного Суда РФ, наниматель вправе вселить в специализированное жилое помещение не только лиц, которые признаются ЖК членами семьи (супруг, дети и родители - ч. 1 ст. 69 ЖК), но также и других лиц в качестве членов своей семьи при соблюдении одновременно следующих условий:
- наймодатель дал согласие на вселение таких лиц;
- проживающие в данном жилом помещении члены семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующие) дали согласие на вселение (подп. "д" п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // БВС. 2009. N 9. Ст. 70 ЖК).
Полагаем, что данные разъяснения вполне отвечают нынешним социально-экономическим реалиям, однако они не вполне корректны с юридической точки зрения по следующим причинам.
В соответствии с ч. 5 коммент. ст. к пользованию всеми специализированными жилыми помещениями применяются в том числе нормы ч. ч. 3, 4 ст. 67 ЖК (обязанности нанимателя жилого помещения). В части 5 коммент. ст. не указано, что положения ч. 1 ст. 67 ЖК о праве нанимателя на вселение в жилое помещение членов своей семьи распространяются на договоры найма специализированных жилых помещений.
Одним из условий типовых договоров найма специализированных жилых помещений является то, что наймодатель передает во владение и пользование жилое помещение нанимателю и членам его семьи, которые указываются в договоре найма (п. п. 1, 5 типового договора найма жилого помещения маневренного фонда, а также соответствующих типовых договоров для беженцев и временных переселенцев; п. п. 1, 4 типового договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии; Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697).
Из всех указанных типовых договоров следует, что наниматель имеет право использовать жилое помещение для проживания, в том числе с членами семьи, при этом члены семьи нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с ним (подп. 1 п. 6, п. 9 типового договора найма жилого помещения маневренного фонда, типовых договоров для беженцев и временных переселенцев; подп. 1 п. 6, п. 10 типового договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии; Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697).
По нашему мнению, из приведенных типовых договоров следует, что наниматель вправе использовать помещение для проживания с теми членами семьи, которые указаны в договоре, и только те члены семьи, которые указаны в договоре, имеют право пользования помещением.
Применительно к общежитиям аналогичную позицию занял Архангельский областной суд, который указал, что ч. 6 коммент. ст., "будучи связанной с содержанием договора найма специализированного жилого помещения, относится к моменту предоставления жилого помещения в общежитии по договору найма специализированного жилого помещения нанимателю во владение и пользование для временного проживания, а не регулирует вопросы вселения новых членов семьи нанимателя в ранее предоставленное нанимателю жилое помещение" (Определение Архангельского областного суда от 28 ноября 2005 г. N 33-2622 // Сборник судебных актов. Архангельский областной суд. Арбитражный суд Архангельской области. Архангельск, 2006. Вып. 4; СПС "КП").
8. Часть 7 коммент. ст. предусматривает письменную форму договора найма специализированного жилого помещения. В том случае, если после принятия решения о предоставлении специализированного жилого помещения договор не подписывается в письменной форме, то, несмотря на это, отношение пользования помещением может возникнуть, если наниматель фактически вселился в помещение. При этом ни наниматель, ни наймодатель в случае спора не вправе ссылаться на свидетельские показания в подтверждение существования договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Аналогичной позиции придерживается Е. Шипунова (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 1. С. 97).
Другой комментарий к статье 100 ЖК РФ
Статья 100 определяет понятие и существенные условия договора найма специализированного жилого помещения.
Согласно п. 1 данной статьи по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
Данный договор заключается на основании решения соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении специализированного жилого помещения.
В содержание договора найма специализированного жилого помещения включаются нормы о его предмете, обязанностях сторон, а также другие условия.
Предмет такого договора найма - конкретное специализированное жилое помещение. Следовательно, в договоре должны быть указаны его индивидуализирующие признаки, такие как: адрес, конкретное назначение, площадь и т.д.
Законодатель в п. 4 комментируемой статьи запретил нанимателю производить обмен специализированного жилого помещения, а также запретил сдавать его в поднаем.
Согласно п. 5 ст. 100 ЖК РФ наниматель и члены его семьи при пользовании специализированными жилыми помещениями (за исключением служебных жилых помещений) должны руководствоваться ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ (см. комментарий).
Наниматели и члены их семей при пользовании служебными жилыми помещениями должны руководствоваться ч. 2 - 4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ (см. комментарий).
В договоре найма специализированного жилого помещения, также как и в договоре социального найма, должны быть указаны члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним.
Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в простой письменной форме. Это означает, что такие договоры не нуждаются в нотариальном удостоверении или иной специальной регистрации.
Типовой договор найма специализированного жилого помещения утверждается постановлением Правительства Российской Федерации.
Следует указать, что договор найма специализированного жилого помещения является новеллой жилищного законодательства. Безусловно, ранее действовавшее законодательство предусматривало необходимость заключения с гражданами, пользующимися специализированными жилыми помещениями, определенного рода договоров. При этом не существовало полного нормативного регулирования этого вида договоров найма. Теперь же законодатель выделил такие договоры в отдельную группу и нормативно закрепил требования к ним и условия их заключения.