К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;
2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, а также порядка обеспечения условий их доступности для инвалидов;(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2016 года Федеральным законом от 1 декабря 2014 года N 419-ФЗ.
3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;
6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента Российской Федерации;
6.1) определение оснований и порядка предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;(Пункт дополнительно включен с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ)
7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;
10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
10.1) методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме; (Пункт дополнительно включен с 26 декабря 2012 года Федеральным законом от 25 декабря 2012 года N 271-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 декабря 2013 года Федеральным законом от 28 декабря 2013 года N 417-ФЗ.
10.2) определение порядка привлечения кредитных и (или) иных заемных средств собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;(Пункт дополнительно включен с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ)
11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;
12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;
13) установление правил пользования жилыми помещениями;
14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;
15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
16.1) установление порядка осуществления государственного жилищного надзора;
16.2) осуществление координации деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих региональный государственный жилищный надзор;
16.3) установление порядка лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - деятельность по управлению многоквартирными домами);(Пункт дополнительно включен с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 25 июня 2012 года Федеральным законом от 25 июня 2012 года N 93-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ.
16.4) осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности;
16.5) методическое обеспечение деятельности региональных операторов (в том числе разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления);
16.6) осуществление мониторинга выбора и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта;
16.7) установление порядка ведения сводного федерального реестра лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, включающего в себя сведения о лицензиях на осуществление данной деятельности, выданных органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, а также иных предусмотренных частью 1 статьи 195 настоящего Кодекса реестров;(Пункт дополнительно включен с 1 сентября 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ)
16.8) установление порядка осуществления контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований настоящего Кодекса и Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами;(Пункт дополнительно включен с 1 сентября 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ)
17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
17.1) установление порядка осуществления общественного жилищного контроля;(Пункт дополнительно включен с 30 июня 2014 года Федеральным законом от 28 июня 2014 года N 200-ФЗ)
17.2) установление порядка согласования назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор;(Пункт дополнительно включен с 1 сентября 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ)
17.3) установление порядка назначения на должность и освобождения от должности главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации; (Пункт дополнительно включен с 1 сентября 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ)
18) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Комментарий к статье 12 Жилищного Кодекса РФ
1. В статьях 12 - 14 комментируемого закона решаются вопросы распределения полномочий в жилищной сфере между органами государственной власти РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.
Полномочия того или иного органа составляют его властные возможности в нормотворческой и правоприменительной деятельности. Соответственно, различаются нормотворческие и правоприменительные полномочия.
Необходимость норм ЖК о распределении полномочий в жилищной сфере между органами различного уровня предопределяется, в частности, тем, что Конституцией РФ жилищное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и субъектов РФ, но распределения нормотворческих полномочий не проведено.
2. Полномочия органов государственной власти РФ (Федерального Собрания РФ, Президента РФ, Правительства РФ, федеральных органов исполнительной власти) в жилищной сфере сводятся в основном к нормотворческим полномочиям (см. п. п. 1 - 11, 13 - 16 коммент. ст.). В федеральных нормативных правовых актах устанавливаются основные правовые гарантии жилищных прав, включая гарантии для социально незащищенных граждан (см., например, п. п. 3, 4, 6, 7 и др.).
В качестве примера таких актов, принятых в развитие норм ЖК, можно привести Постановления Правительства РФ: от 29 августа 2005 г. N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2005. N 36. Ст. 3706); от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546); от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697); от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (СЗ РФ. 2006. N 7. Ст. 786).
Среди полномочий органов государственной власти РФ в жилищной сфере указаны также полномочия правоприменительного и контрольного характера, что объясняется наличием жилищного фонда РФ (см. п. п. 12, 16.1, 17).
Перечень вопросов, отнесенных к полномочиям органов государственной власти РФ в жилищной сфере, не является исчерпывающим, что следует из п. 18 коммент. ст.
Следует отметить, что многие нормотворческие полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений (например, принятие положений о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания; правила пользования жилыми помещениями; правила учета жилых помещений; правила перевода жилых помещений из жилых в нежилые и многих других актов) сосредоточены на уровне уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти - Министерства регионального развития Российской Федерации (СЗ РФ. 2005. N 5. Ст. 390). Наиболее важные нормотворческие полномочия осуществляются Правительством РФ (например, координация деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих государственный жилищный надзор; принятие типового договора социального найма; определение порядка платежей за жилое помещение и коммунальные услуги и др.). Вопросы распределения полномочий между Правительством РФ и Министерством регионального развития Российской Федерации урегулированы ст. 110 Федерального закона от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации" (СЗ РФ. 2008. N 30. Ст. 3616) и ст. 1 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 237-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (СЗ РФ. 2010. N 31. Ст. 4206).
Другой комментарий к статье 12 ЖК РФ
Комментируемая статья определяет перечень полномочий, т.е. компетенцию федеральных органов государственной власти при регулировании жилищных отношений в Российской Федерации.
Федеральные органы государственной власти обладают следующими полномочиями в области жилищных отношений.
Определение порядка государственного учета жилищных фондов. Данное полномочие раскрывается посредством установления организационных мер и методик, направленных на осуществление учета жилищных фондов в Российской Федерации. В частности, под учетом жилищных фондов можно понимать учет наличия различных жилищных фондов, определение их качественного и количественного состава, а также учет других показателей.
Установление требований, предъявляемых к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Реализуя данное полномочие, федеральные органы вправе устанавливать единые на всей территории Российской Федерации требования к жилым помещениям, в частности санитарно-бытовые, архитектурные, технические, гигиенические и т.д. Аналогичные требования могут быть установлены в отношении общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах.
Определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Данное полномочие заключается в определении федеральными органами государственной власти критериев нуждаемости в жилых помещениях, предоставляемых на льготных условиях по договору социального найма. Критерии нуждаемости могут выражаться в величине доходов граждан, в размерах занимаемой жилой площади на одного жильца, в количестве жильцов и т.д.
Определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений в муниципальном жилищном фонде. В рамках данного полномочия федеральные органы государственной власти устанавливают единый на всей территории России порядок предоставления нуждающимся гражданам жилых помещений на основании договора социального найма. В частности, определяются очередность предоставления жилых помещений, категории граждан, имеющих право получения жилых помещений вне очереди, особенности заключения договоров социального найма, установления величины платы за жилье и т.д.
Определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений в жилищном фонде Российской Федерации. Реализуя данное полномочие, федеральные органы государственной власти определяют категории граждан (помимо малоимущих нуждающихся), которые вправе получать жилые помещения из жилищного фонда Российской Федерации.
Определение порядка предоставления жилых помещений в жилищном фонде Российской Федерации гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, категории которых установлены федеральным законом или указом Президента Российской Федерации. В данном случае речь идет об определении единого порядка предоставления из жилищного фонда Российской Федерации жилых помещений иным категориям нуждающихся в жилье граждан. Перечень категорий таких граждан определяется федеральным законом.
Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (РГ. 2006. 31 декабря. N 297) в текст комментируемого пункта внесены изменения, вступившие в силу 11 января 2007 г. Ниже приводится сравнительная таблица текстов п. 6 ст. 12 ЖК РФ.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Пункт 6 статьи 12 ЖК РФ │
├────────────────────────────────┬───────────────────────────────┤
│ до 11 января 2007 г. │ после 11 января 2007 г. │
├────────────────────────────────┼───────────────────────────────┤
│определение порядка предоставле-│определение порядка предостав- │
│ния жилых помещений жилищного │ления жилых помещений жилищного│
│фонда Российской Федерации граж-│фонда Российской Федерации │
│данам, которые нуждаются в жилых│гражданам, которые нуждаются │
│помещениях и категории которых │в жилых помещениях и категории │
│установлены федеральным законом │которых установлены федеральным│
│ │законом, указами Президента │
│ │Российской Федерации │
└────────────────────────────────┴───────────────────────────────┘
В соответствии с новой редакцией п. 6 ст. 12 ЖК РФ перечень иных категорий граждан, признающихся нуждающимися в жилье, может устанавливаться не только федеральным законом, но и указами Президента Российской Федерации.
Определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма служебных и специализированных жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Данное полномочие реализуется посредством установления перечня условий и обстоятельств, при наличии которых граждане вправе получать жилые помещения служебного и специализированного назначения (дома престарелых, дома ребенка, дома инвалидов и т.д.) в государственном и муниципальном жилищных фондах.
Определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. В данном случае федеральные органы государственной власти определяют порядок организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Эта форма объединения граждан помимо жилищного регулируется и гражданским законодательством.
Определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья и правового положения членов товариществ собственников жилья. Данное полномочие заключается в регулировании правовыми актами федеральных органов государственной власти организации и деятельности товариществ собственников жилья и правового положения их членов. Это полномочие, как и предыдущее, находится на стыке жилищного и гражданского законодательства. Ведь товарищества собственников жилья являются юридическими лицами, что обусловливает ряд требований к их деятельности со стороны Гражданского кодекса и иных федеральных законов, регулирующих деятельность юридических лиц.
Определение условий и порядка переустройства, перепланировки жилых помещений. В данном случае федеральные органы устанавливают единый порядок согласования, получения разрешений и произведения переустройства и перепланировки жилых помещений.
Определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания. Федеральные органы государственной власти определяют критерии непригодности для проживания жилых помещений, а также порядок признания такой непригодности, т.е. определяют уполномоченный орган, который вправе проводить экспертизы и давать заключения о непригодности жилых помещений для проживания, порядок выселения граждан из таких помещений, компенсации гражданам, выселенным из помещений, признанных непригодными для проживания, и т.д.
Признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания. Реализуя это полномочие, федеральные органы государственной власти вправе признавать находящиеся в их ведении жилые помещения непригодными для проживания в установленном порядке и по строго определенным основаниям.
Установление правил пользования жилыми помещениями. Федеральные органы государственной власти устанавливают единые правила пользования жилыми помещениями, в частности устанавливаются санитарно-бытовые, гигиенические требования, особенности пользования источниками энергии, требования к поведению жильцов в отношении жилых помещений, их устройств и конструкций, а также отдельные требования к поведению граждан, проживающих в жилых помещениях.
Определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений. Данное полномочие реализуется федеральными органами посредством установления, во-первых, оснований выселения граждан из жилых помещений, т.е. перечня обстоятельств, юридических фактов, которые служат причиной для выселения. Во-вторых, определяется порядок выселения. В частности, определяется орган, уполномоченный принимать решения о выселении, органы, исполняющие данные решения, и т.д. Наконец, федеральные органы определяют условия выселения: выселение с предоставлением другого жилого помещения, выселение без предоставления другого жилого помещения и т.д.
Правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями. В рамках данного полномочия федеральные органы принимают нормативные правовые акты, содержащие нормы, направленные на регулирование определенных гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями. Например, сделки купли-продажи, мены (обмена), дарения, ипотеки и т.д.
Установление структуры, порядка расчета и внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В данном случае федеральные органы определяют не конкретный размер платы за жилье и коммунальные услуги, а единую структуру данной платы, т.е. устанавливают перечень составляющих квартирной платы, порядок ее расчета, требования к внесению платы за жилье и сроки внесения платы.
Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений в данном фонде установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Данное полномочие заключается в осуществлении контроля за использованием и состоянием жилых помещений, находящихся в ведении федеральных органов государственной власти и входящих в жилищный фонд Российской Федерации.
К компетенции федеральных органов государственной власти Российской Федерации относятся и иные вопросы, которые предусмотрены Конституцией России, ЖК РФ, другими нормативными правовыми актами.
Норма, аналогичная комментируемой статье, содержалась и в ЖК РСФСР. Ранее действовавший Кодекс также устанавливал полномочия органов государственной власти Союза ССР в области жилищных отношений.