1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.
2. Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.
3. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76-79 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 128 Жилищного Кодекса РФ
1. Согласно положениям коммент. ст., член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос, т.е. в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 коммент. закона не являющийся собственником занимаемого его семьей жилого помещения в доме жилищного кооператива, тем не менее имеет право сдать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выбытия - все жилое помещение внаем за плату. Виды жилых помещений перечислены в ст. 16 коммент. закона.
2. Сдача внаем такого помещения возможна при соблюдении следующих условий:
- наличие согласия проживающих совместно с ним членов семьи;
- наличие согласие правления жилищного кооператива.
Поскольку положения коммент. ст. в части процедуры сдачи жилого помещения внаем отсылают к ст. ст. 76 - 79 ЖК РФ, согласие и членов семьи члена кооператива, и правления кооператива должно быть дано в письменной форме.
Ранее для сдачи внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива требовалось согласие только правления кооператива (ст. 121 ЖК РСФСР).
Для сдачи квартиры внаем ее собственником согласия правления кооператива не требуется.
3. При сдаче такого жилого помещения внаем должны быть так или иначе учтены и интересы иных лиц, не являющихся членами семьи члена кооператива, но в силу ч. 2 ст. 125 коммент. закона обладающих правом на пай.
Принимая во внимание положения ст. 76 коммент. закона, соглашение о найме жилого помещения или его части в доме жилищного кооператива должно быть оформлено в виде письменного договора найма.
Следует также отметить, что наниматель жилого помещения в доме жилищного кооператива, как и поднаниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед жилищным кооперативом за действия вселившегося нанимателя остается член кооператива.
4. Правом на сдачу внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива обладает и сам кооператив как юридическое лицо (ч. 5 ст. 112 коммент. закона), но при определенных условиях, перечисленных в ч. 2 коммент. ст. Согласно названной норме, сдаваемое внаем кооперативом жилое помещение должно быть освободившимся. Освободившимся такое помещение может стать в случаях, прямо предусмотренных коммент. ст., а именно: выход или исключение из кооператива его члена при условии, что занимаемое данным лицом помещение находилось у него в пользовании, т.е. паевой взнос не был выплачен полностью и указанное лицо не приобрело права собственности на данное помещение. Основания прекращения членства в жилищном кооперативе перечислены в ст. 130 коммент. закона.
5. Освободившееся жилое помещение в доме жилищного кооператива сдается кооперативом внаем на срок - до приема в жилищный кооператив новых членов. Прием в члены жилищного кооператива осуществляется в сроки и в порядке, которые регламентированы положениями ст. 121 коммент. закона.
Другой комментарий к статье 128 ЖК РФ
Комментируемая статья определяет особенности и порядок сдачи внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива.
Член жилищного кооператива, не выплативший паевого взноса в полном объеме, имеет право сдать внаем часть занимаемого жилого помещения. Если член ЖК, а также члены его семьи временно выбывают из жилого помещения, то оно может быть сдано внаем полностью.
Законодатель установил ряд условий, при которых допускается сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива:
согласие члена кооператива и всех членов его семьи, проживающих с ним совместно;
согласие правления жилищного кооператива.
Согласно п. 2 комментируемой статьи жилищный кооператив вправе самостоятельно сдать внаем жилые помещения, которые освободились в результате выхода или исключения отдельных членов из кооператива.
Такие помещения могут сдаваться внаем до момента принятия в кооператив новых членов вместо выбывших.
При сдаче внаем членами кооператива или самим кооперативом жилых помещений применяются правила, установленные в ЖК РФ для сдачи в поднаем жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (см. комментарий к ст. 76 - 79 ЖК РФ).