1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.(Часть дополнительно включена с 1 мая 2015 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ)
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ.
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.(Часть дополнительно включена с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2016 года Федеральным законом от 29 декабря 2014 года N 458-ФЗ.
2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (далее - официальный сайт в сети "Интернет"). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети "Интернет" и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет" извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.
5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.(Часть в редакции, введенной в действие с 19 апреля 2013 года Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 38-ФЗ.
8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети "Интернет". Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет".
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
9.1. Часть утратила силу с 1 сентября 2014 года - Федеральный закон от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ.
10. Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации такими товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (Часть дополнительно включена с 13 августа 2010 года Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 237-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ. Положения части 10 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ) применяются до 1 июля 2016 года. По истечении четырех месяцев после дня вступления в силу указанного в части 3 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ соглашения положения части 10 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ) не применяются на территориях субъектов Российской Федерации, заключивших соответствующие соглашения, - часть 4 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ.____________________________________________________________________
10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.(Часть дополнительно включена с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ)По истечении четырех месяцев после дня вступления в силу указанного в части 3 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ соглашения и до 1 июля 2016 года положения части 10.1 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ) применяются только на территориях субъектов Российской Федерации, заключивших соответствующие соглашения. С 1 июля 2016 года положения части 10.1 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ) применяются для всех субъектов Российской Федерации, - часть 5 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ.____________________________________________________________________
11. В случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других случаях коммунальные услуги указанным собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.
11.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.(Часть дополнительно включена с 1 января 2016 года Федеральным законом от 29 декабря 2014 года N 458-ФЗ)
12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.(Часть дополнительно включена с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2016 года Федеральным законом от 29 декабря 2014 года N 458-ФЗ.
13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.(Часть дополнительно включена с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 19 апреля 2013 года Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 38-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ.
14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.(Часть дополнительно включена с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ.
14.1. В случае прекращения использования здания в качестве наемного дома собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном частью 7 статьи 46 настоящего Кодекса. В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.(Часть дополнительно включена с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ)
15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.
15.1. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором.(Часть дополнительно включена с 1 января 2016 года Федеральным законом от 29 декабря 2014 года N 458-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2016 года Федеральным законом от 29 декабря 2015 года N 404-ФЗ)
16. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
Комментарий к статье 161 Жилищного Кодекса РФ
1. Комментируемая статья открывает раздел ЖК РФ, посвященный регулированию отношений, складывающихся в процессе управления многоквартирными домами.
Следует отличать управление жилищным фондом как социальным благом, в сферу которого входят вопросы использования жилища, организации эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками ресурсов и т.п. (см.: п. 1.8 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" // РГ. 2003. 23 окт.), и управление многоквартирными домами как недвижимым имуществом, в сферу которого входят вопросы организации пообъектного управления главным образом общим имуществом собственников помещений (см. коммент. к ст. ст. 36, 39 ЖК РФ). Для управления жилищным фондом характерна исполнительная и распорядительная деятельность органов публичной власти. В схеме управления многоквартирными домами доминирует так называемая хозяйственная деятельность коммерческих и некоммерческих организаций, например управляющих организаций. Используемая в ЖК РФ модель управления многоквартирными домами базируется на принципах государственной политики в жилищной сфере, закрепленных в разд. II Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 (в ред. Указа Президента РФ от 27 мая 1997 г. N 528) (СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131; N 22. Ст. 2568). Согласно указанной Концепции в основу управления могут быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.
2. Первые попытки наладить систему управления многоквартирными домами восходят к Закону РФ 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (Ведомости РФ. 1993. N 3. Ст. 99), правилами которого в юридический обиход вводилось понятие "кондоминиум". Первоначально указанным понятием обозначали товарищество собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Кондоминиумы, по смыслу первой редакции указанного Закона, наделялись правом управления многоквартирными домами.
Нормы о кондоминиуме, содержащиеся в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", были развиты во Временном положении о кондоминиуме, утвержденном Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 (Собрание актов РФ. 1993. N 52. Ст. 5079). По смыслу названного Положения кондоминиумом предлагалось считать объединение собственников, которые, получив статус домовладельцев, составляли товарищество собственников. Членами товарищества ipso jure автоматически становились все собственники недвижимого имущества, расположенного в границах единого комплекса.
На смену Временному положению о кондоминиуме пришел Федеральный закон 1996 г. "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963). Новый нормативный правовой акт отвечал более высоким технико-юридическим стандартам, хотя в нем и встречались не вполне корректные правила, в том числе и такие, которые был вынужден поправлять Конституционный Суд РФ (см.: Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П // СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794).
В ЖК РФ предпринята очередная попытка оптимизации системы управления многоквартирными домами, которая отличается от предшествующих вариантов управления значительно большим количеством бюрократических процедур.
3. В части 1 коммент. ст. формулируются требования к управлению многоквартирным домом. Указанные требования должны выдерживаться вне зависимости от способа управления и его характера (профессиональное или непрофессиональное управление). Новая редакция ч. 1 коммент. ст. содержит расширенный перечень требований к надлежащему состоянию общего имущества собственников помещений и его эксплуатации.
Состав необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и порядок их оказания определены, в частности, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 (РГ. 2011. 1 июня) и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680).
4. Часть 2 коммент. ст. содержит нормы, обязывающие собственников помещений в многоквартирном доме выбрать конкретный способ управления и определяющие три таких способа. Обязанность по выбору способа управления возлагается на собственников как жилых, так и нежилых помещений и вне зависимости от принадлежности помещения к частной или публичной форме собственности.
В отличие от ранее действовавшего законодательства (см. п. 2 ст. 20 Федерального закона "О товариществах собственников жилья") правилами ч. 2 коммент. ст. вводятся два частных способа управления, а именно: управление жилищным кооперативом или иным специализированным жилищным кооперативом. Кроме того, перечень способов управления, установленный в коммент. ст., является закрытым и не может, как то предусматривалось ранее действовавшим законодательством, быть расширен федеральными законами и законами субъектов РФ.
Выражение "выбрать один из способов управления" свидетельствует о том, что совмещение нескольких способов управления не допускается. В то же время анализ ч. 1 ст. 137 в его взаимосвязи с правилами ст. 162 ЖК РФ и ч. 1 коммент. статьи показывает, что управленческие функции товарищества собственников жилья и управляющей организации могут пересекаться, например, в части обеспечения благоприятных условий проживания.
Комментируемая статья дополнена с 18 июня 2011 г. ч. 2.1, в которую включены нормы, возлагающие на лиц, выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающих холодное и горячее водоснабжение и осуществляющих водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), ответственность за выполнение своих договорных обязательств перед собственниками помещений в многоквартирном доме, избравшими способ непосредственного управления.
Комментируемая статья дополнена с 18 июня 2011 г. ч. 2.2, в которую включены нормы, возлагающие на товарищества собственников жилья, жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с установленными требованиями.
Комментируемая статья дополнена с 18 июня 2011 г. ч. 2.3, в которую включены нормы, устанавливающие ответственность управляющей организации перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех подлежащих исполнению услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.
5. Часть 3 коммент. ст. содержит правило, устанавливающее компетенцию общего собрания собственников помещений по выбору способа управления. Указанное правило перекликается с нормой, закрепленной в п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и устанавливающей компетенцию общего собрания (см. коммент. к ст. 44 ЖК РФ).
Выбор способа управления, а равно изменение выбранного способа должны оформляться решением общего собрания, принимаемым в порядке, установленном ст. 46 ЖК РФ (см. коммент. к ст. 46 ЖК РФ), т.е. большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений. Решение собрания облекается в письменную форму в виде протокола. При этом решение общего собрания собственников помещений может быть принято как на обычном собрании (с присутствием собственников), так и путем проведения заочного голосования (см. коммент. к ст. 47 ЖК РФ).
6. Второе предложение ч. 3 коммент. ст., по существу, повторяет правило, закрепленное в ч. 5 ст. 46 ЖК РФ. Указанное правило легализует, причем не вполне с юридической точки зрения корректно, возможность понуждения условного меньшинства независимых субъектов условным их большинством. Фактически же может сложиться ситуация, когда три четверти собственников (по голосам) обязаны подчиниться одной четверти (см. ч. 3 ст. 45 ЖК РФ и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
7. В части 4 коммент. ст. содержится правило, устанавливающее последствия неизбрания способа управления многоквартирным домом или неисполнения принятого решения о выборе того либо иного способа. Таким последствием является открытый конкурс по отбору управляющей организации, проведение которого возлагается на орган местного самоуправления. Крайние сроки выбора способа управления многоквартирным домом смещались с 1 марта 2006 г. на 1 января 2007 г. (см. коммент. к ст. 18 Вводного закона и письмо Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом" // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 1).
Порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации определен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 (с изм. от 18 июля 2007 г.) (СЗ РФ. 2006. N 7. Ст. 786; 2007. N 30. Ст. 3943).
Модель проведения конкурса, предложенная законодателем, носит административный характер, поскольку собственникам помещений как бы навязывается та либо иная управляющая организация. С одной стороны, это вынужденная мера, с другой - орган местного самоуправления сложно признать надлежащим по смыслу правил ст. ст. 445 - 447 ГК РФ организатором конкурса, главным образом из-за отсутствия у него каких-либо прав на общее имущество многоквартирного дома.
8. Во втором предложении ч. 4 коммент. ст. упоминается еще один случай проведения конкурса по отбору управляющей организации. Указанный случай касается неизбрания собственниками помещений способа управления многоквартирным домом или неисполнения принятого решения о выборе того либо иного способа управления в период действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам первого открытого конкурса.
9. Согласно п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, который развивает ч. 4 коммент. ст., конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
- собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
- по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;
- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 марта 2008 г. Дело N Ф03-А51/08-1/616 // Информационная система "Кодекс").
10. Конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным домом либо на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами. Согласно п. 6 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в случае, если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. м и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.
11. Орган местного самоуправления, являющийся организатором конкурса, вправе привлечь на основе договора специализированную организацию для осуществления функций по проведению конкурса, включая разработку конкурсной документации, опубликование и размещение извещения о проведении конкурса и иных связанных с обеспечением проведения конкурса функций. При этом на специализированную организацию не могут быть возложены полномочия по созданию конкурсной комиссии, определению объекта конкурса, установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечней обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса и определению других существенных условий договора управления многоквартирным домом, подготовке проекта договора управления многоквартирным домом, утверждению конкурсной документации, определению условий конкурса и их изменению.
12. Выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов. Торги по выбору специализированной организации осуществляются в соответствии с процедурами, которые установлены правилами, закрепленными в Федеральном законе "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. I). Ст. 3105). При осуществлении функций по проведению конкурса специализированная организация действует от имени организатора конкурса и при этом права и обязанности возникают у организатора конкурса. Организатор конкурса несет солидарную ответственность за вред, причиненный физическому или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) специализированной организации, связанных с проведением конкурса и совершенных в пределах полномочий, переданных ей организатором конкурса на основе договора.
13. В части 5 коммент. ст. содержатся нормы, обязывающие орган местного самоуправления уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса по отбору управляющей организации и об условиях договора управления этим домом. Указанные условия договора не играют роль оферты направляемой стороне, для которой заключение договора является обязательным. Офертой будет являться проект договора управления многоквартирным домом, направляемый победителем конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса собственнику помещения. Последний по смыслу правила, закрепленного в ч. 1 ст. 445 ГК РФ, должен в течение 30 дней со дня получения проекта договора рассмотреть их и направить победителю конкурса извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора). При этом победитель конкурса, получивший от собственника помещения протокол разногласий к проекту договора, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого протокола. Если собственник помещения уклоняется от заключения договора управления многоквартирным домом, победитель конкурса (управляющая организация) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить указанный договор. Собственник помещения, уклоняющийся от заключения договора, должен возместить управляющей организации причиненные этим убытки.
14. Если победитель конкурса (управляющая организация) согласует с кем-либо из собственников помещений акцепт оферты на иных условиях, согласование аналогичных условий потребуется и от других собственников помещений многоквартирного дома. В противном случае не будет выполнено требование законодателя об одинаковых условиях договора управления многоквартирным домом, закрепленное в ч. 4 ст. 162 ЖК РФ.
15. В части 6 коммент. ст. содержится норма, обязывающая орган местного самоуправления принять меры по созыву очередного либо внеочередного общего собрания собственников помещений для решения вопроса о добровольном выборе способа управления многоквартирным домом, если такое решение не было принято ранее. Выражение "не было принято ранее" означает, что орган местного самоуправления не обязан и не вправе по смыслу коммент. ст. созывать общее собрание собственников помещений, если принятое общим собранием решение о выборе способа управления не было реализовано.
Общее собрание собственников помещений подлежит созыву не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом. Указанный срок может составлять от одного года до трех лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
16. В части 7 коммент. ст. закреплена норма, предоставляющая собственнику помещения право на обращение в суд с требованием об обязывании органа местного самоуправления выбрать управляющую организацию. Указанное право может быть реализовано, если собственниками помещений в многоквартирном доме не будет в установленные законом сроки выбран способ управления или принятое решение о выборе способа управления не будет исполнено.
17. В части 8 коммент. ст. сформулировано правило, устанавливающее случай заключения договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации. Таким случаем считается признание указанного конкурса несостоявшимся. Единственным основанием признания открытого конкурса по отбору управляющей организации несостоявшимся является участие в этом конкурсе только одного участника (п. 5 ст. 447 ГК РФ).
Признание судом открытого конкурса недействительным не является основанием заключения договора управления многоквартирным домом без проведения такого конкурса.
18. Часть 9 коммент. ст. содержит норму, устанавливающую запрет на управление многоквартирным домом более чем одной управляющей организацией. Указанная норма перекликается с ранее действовавшим правилом абз. 3 ст. 22 ЖК РСФСР, согласно которому жилой дом мог эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.
19. В субъектах РФ могут приниматься нормативные акты, конкретизирующие Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Так, в Санкт-Петербурге Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15 января 2008 г. N 4 утверждено Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в Санкт-Петербурге (Информационный бюллетень администрации Санкт-Петербурга. 2008. N 3).
20. Часть 10 коммент. ст. содержит правило, обязывающее управляющую организацию обеспечить доступ собственников жилья к различного рода информации, характеризующей деятельность указанной организации. Такая информация должна предоставляться в соответствии со стандартом раскрытия информации. В настоящее время действует стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" (СЗ РФ. 2010. N 40. Ст. 5064). Согласно указанному стандарту под раскрытием информации в настоящем документе понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации. При этом управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:
- общую информацию об управляющей организации;
- основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);
- сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.
Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством РФ судебном порядке.
Действие указанного стандарта распространяются не только на управляющие организации, но и на товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирным домом без заключения договора с управляющей организацией.
Контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации указанными товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется органами государственного жилищного надзора в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.
21. Пункт 11 коммент. ст. содержит норму, устанавливающую круг лиц, ответственных за предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений многоквартирного дома.
Порядок предоставления указанных услуг и круг ответственных за их предоставление лиц определены Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 (РГ. 2011. 1 июня).
22. В части 12 коммент. ст. закреплены нормы, запрещающие субъектам, осуществляющим управление многоквартирными домами, а равно собственникам помещений отказываться от заключения договоров на некоторые виды коммунальных услуг. При этом управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения договоров в соответствии с правилами, установленными разд. 3, 12, 13, 14, 15 Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, а собственники помещений, осуществляющие непосредственное управление многоквартирным домом от своего имени, - от договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
23. В части 13 коммент. ст. формулируются условия, при наличии которых орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для целей управления многоквартирным домом.
Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;
- разрешение на строительство;
- акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
- документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
- документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
- документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); - схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
- заключение органа государственного строительного надзора (в случае если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
Открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится в порядке, установленном Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 (СЗ РФ. 2006. N 7. Ст. 786).
24. В части 14 коммент. ст. формулируется правило, определяющее предположительно фигуру, призванную к управлению построенным многоквартирным домом до заключения договора управления между застройщиком и управляющей организацией. По смыслу указанного правила, редакция которого не позволяет объяснить то, что намеревался сказать законодатель, дом может остаться без управления, если застройщик не отвечает требованиям, предъявляемым к деятельности по управлению многоквартирными домами.
25. Часть 15 коммент. ст. содержит указание на физические границы ответственности ресурсоснабжающих организаций по обеспечению надлежащего качества поставляемых ресурсов. Под ресурсами в данном случае следует понимать коммунальные ресурсы, которые включают холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, природный газ, используемые для предоставления коммунальных услуг.
26. В части 16 коммент. ст. закреплена норма, обязывающая лицо, несущее ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить надлежащее состояние указанного имущества. Это состояние должно быть не ниже уровня, необходимого для предоставления коммунальных услуг, качество которых не должно страдать вследствие технических проблем, связанных с общим имуществом.
Другой комментарий к статье 161 ЖК РФ
Статья 161 ЖК РФ регулирует вопросы управления многоквартирным домом и предоставляет собственникам жилых помещений в нем право выбора одного из трех способов управления.
Выбор способа управления многоквартирным домом - новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты практически не касались этого важного круга жилищных отношений. ЖК РФ свел воедино нормы об управлении многоквартирным домом. При этом свое новое отражение нашли как ранее известные методики, так и новые способы.
Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (РГ. 2006. 31 декабря. N 297) в текст комментируемой статьи внесены отдельные изменения, вступившие в силу с 31 декабря 2006 г. Внесенные данным Федеральным законом изменения отражены в таблице.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Статья 161 ЖК РФ │
├────────┬──────────────────────────┬────────────────────────────┤
│N пункта│ Текст пункта до 31 │ Текст пункта после 31 │
│ │ декабря 2006 г. │ декабря 2006 г. │
├────────┼──────────────────────────┼────────────────────────────┤
│пункт 3 │Способ управления много- │Способ управления многоквар-│
│ │квартирным домом выбирает-│тирным домом выбирается на │
│ │ся на общем собрании │общем собрании собственников│
│ │собственников помещений в │помещений в многоквартирном │
│ │многоквартирном доме и │доме и может быть выбран и │
│ │может быть изменен в любое│изменен в любое время на │
│ │время на основании его │основании его решения. Реше-│
│ │решения. Решение общего │ние общего собрания о выборе│
│ │собрания о выборе способа │способа управления является │
│ │управления является обяза-│обязательным для всех собст-│
│ │тельным для всех собствен-│венников помещений в много- │
│ │ников помещений в много- │квартирном доме │
│ │квартирном доме │ │
├────────┼──────────────────────────┼────────────────────────────┤
│пункт 4 │Орган местного самоуправ- │Орган местного самоуправле- │
│ │ления в порядке, установ- │ния в порядке, установленном│
│ │ленном Правительством │Правительством Российской │
│ │Российской Федерации, │Федерации, проводит открытый│
│ │проводит открытый конкурс │конкурс по отбору управляю- │
│ │по отбору управляющей │щей организации, если в │
│ │организации, если в тече- │течение года до дня проведе-│
│ │ние года до дня проведения│ния указанного конкурса │
│ │указанного конкурса собст-│собственниками помещений │
│ │венниками помещений в │в многоквартирном доме не │
│ │многоквартирном доме не │выбран способ управления │
│ │выбран способ управления │этим домом или если принятое│
│ │этим домом или если приня-│решение о выборе способа │
│ │тое решение о выборе спо- │управления этим домом не │
│ │соба управления этим домом│было реализовано. Открытый │
│ │не было реализовано │конкурс проводится также в │
│ │ │случае, если до окончания │
│ │ │срока действия договора │
│ │ │управления многоквартирным │
│ │ │домом, заключенного по │
│ │ │результатам открытого │
│ │ │конкурса, не выбран способ │
│ │ │управления этим домом или │
│ │ │если принятое решение о │
│ │ │выборе способа управления │
│ │ │этим домом не было реализо- │
│ │ │вано │
├────────┼──────────────────────────┼────────────────────────────┤
│пункт 6 │Орган местного самоуправ- │Орган местного самоуправле- │
│ │ления не позднее чем через│ния не позднее чем за месяц │
│ │год после заключения ука- │до окончания срока действия │
│ │занного в части 5 настоя- │указанного в части 5 настоя-│
│ │щей статьи договора управ-│щей статьи договора управле-│
│ │ления многоквартирным │ния многоквартирным домом │
│ │домом созывает собрание │созывает собрание собствен- │
│ │собственников помещений │ников помещений в этом доме │
│ │в этом доме для решения │для решения вопроса о выборе│
│ │вопроса о выборе способа │способа управления этим │
│ │управления этим домом │домом │
└────────┴──────────────────────────┴────────────────────────────┘
Пункт 1 комментируемой статьи установил единый принцип для всех способов управления многоквартирными домами. Такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Законодатель определил три основных способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений вправе выбрать один из них.
Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ способами управления многоквартирным домом являются:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ решение о выборе одного из указанных способов принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Решение об изменении также должно быть принято на общем собрании собственников.
Собственники жилых помещений также могут в любое время выбрать способ управления многоквартирным домом, если он ранее не был выбран. Право осуществить выбор способа управления в любое время по усмотрению собственников появилось в комментируемом пункте после внесения вышеуказанных изменений. Данная норма прежде всего ориентирована на те многоквартирные дома, в которых с момента вступления в силу ЖК РФ собственниками так и не был избран один из способов управления.
Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.
Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает полномочия органов местного самоуправления при решении вопроса об управлении многоквартирными домами. Так, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом либо если решение о выборе способа не было реализовано, соответствующий орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. В этом случае для многоквартирного дома автоматически назначается такой способ управления, как привлечение управляющей компании на договорной основе.
Данная норма призвана обеспечить решение вопроса об управлении многоквартирными домами, в которых собственники умышленно или по иным причинам уклоняются от выбора способа управления.
Порядок проведения открытого конкурса установлен в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.
Начиная с 31 декабря 2006 г. у органа местного самоуправления появились дополнительные основания для проведения открытого конкурса. В соответствии с дополнением, внесенным в п. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в следующих случаях:
во-первых, если в отношении данного многоквартирного дома орган местного самоуправления уже проводил открытый конкурс и выбрал управляющую организацию, но до истечения срока договора с ней собственники помещений так и не провели собрания и не выбрали самостоятельно способа управления;
во-вторых, если в течение срока действия договора с управляющей организацией собственники все же провели собрание и выбрали способ управления, но он по тем или иным причинам остался нереализованным к моменту окончания срока действия указанного договора.
В соответствии с правилами п. 5 комментируемой статьи орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения указанного открытого конкурса обязан уведомить собственников помещений в многоквартирном доме. В уведомлении должна содержаться информация об итогах конкурса, о выбранной управляющей организации, об условиях договора управления многоквартирным домом.
Собственники помещений в таком доме обязаны в этом случае заключить договор управления домом с выбранной по итогам конкурса управляющей организацией. Заключение договора с данной организацией является для собственников обязательным в соответствии со ст. 445 ГК РФ.
Определенная посредством открытого конкурса управляющая организация осуществляет свою деятельность в течение срока, предусмотренного договором. Между тем в соответствии с нормами п. 6 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления обязан не позднее чем за один месяц до истечения срока действия указанного договора созвать общее собрание собственников с целью выбора ими способа управления многоквартирным домом.
Важно понимать, что на созванном органом местного самоуправления собрании собственники вправе не только не продлевать договор с избранной на открытом конкурсе управляющей организацией, но и вообще изменить способ управления домом и создать, например, товарищество собственников жилья.
До 31 декабря 2006 г. орган местного самоуправления обязан был созывать собрания собственников не позднее чем через год после заключения договора с управляющей организацией, выбранной посредством открытого конкурса. Теперь же законодатель установил более логичную норму. Ведь созыв общего собрания собственников не позднее чем за один месяц до истечения договора с управляющей организацией, выбранной конкурсным способом, позволит собственникам осознанно подойти к решению вопроса о способе управления, ведь в запасе есть еще один месяц, а также позволит избежать перерывов в управлении домом.
Пункт 7 комментируемой статьи предоставил каждому собственнику помещения в многоквартирном доме право в судебном порядке обязать соответствующий орган местного самоуправления провести открытый конкурс и выбрать управляющую организацию.
Договор управления многоквартирным домом может быть заключен без проведения открытого конкурса. Условием для этого является признание конкурса, проведенного органом местного самоуправления, несостоявшимся.
Законодатель установил, что один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (РГ. 2005. 12 января. N 1) собственники жилых помещений во всех многоквартирных домах должны были провести собрания и выбрать способ управления многоквартирным домом до 1 января 2007 г. Для многоквартирных домов, собственники которых не выбрали способа управления, органы местного самоуправления выберут на конкурсной основе управляющие организации в период с 1 января 2007 г. до 1 мая 2008 г. Жильцам неприватизированных квартир беспокоиться не о чем. Обязанность по выбору способа управления их домами лежит на органах местного самоуправления или других органах и организациях, являющихся собственниками занимаемых ими помещений.