1. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;(Пункт в редакции, введенной в действие с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ.
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела 4 настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.(Пункт в редакции, введенной в действие с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ.
4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
6. Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (Часть дополнительно включена с 26 декабря 2012 года Федеральным законом от 25 декабря 2012 года N 271-ФЗ)
Комментарий к статье 19 Жилищного Кодекса РФ
1. В части 1 коммент. ст. содержится общее определение понятия "жилищный фонд", согласно которому все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют жилищный фонд независимо от того, кому они принадлежат, каков правовой режим их использования, каковы основания возникновения права пользования данными помещениями и т.п.
2. Основное значение коммент. ст. состоит в закреплении классификации жилищного фонда в соответствии с современными экономико-правовыми реалиями. В части 2 коммент. ст. в качестве критерия классификации указываются формы собственности на жилые помещения. С учетом положений ст. 8 Конституции РФ и п. 1 ст. 212 ГК РФ законодатель подразделяет жилищный фонд на частный, государственный и муниципальный. В отличие от ст. 7 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" данная статья не упоминает об общественном жилищном фонде, который сейчас не может признаваться самостоятельным видом, так как имущество общественных объединений по гражданскому законодательству относится к частной собственности.
3. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им права владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь собственником, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ). От принадлежности жилого помещения к соответствующему фонду зависит его правовой режим, особенности реализации прав лиц, проживающих в жилом помещении, основания прекращения права пользования жильем и т.д.
4. Частный жилищный фонд включает индивидуальные жилые дома, приватизированные, вновь построенные, приобретенные по гражданско-правовым сделкам и иным основаниям, предусмотренным законом, дома, квартиры и комнаты. Собственниками жилых помещений, составляющих частный жилищный фонд, могут быть не только граждане, но и юридические лица. Согласно ст. 213 ГК РФ собственниками жилых помещений являются коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственниками, общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды.
5. По общему правилу количество и стоимость недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. При этом важно, что жилое помещение, независимо от того, принадлежит оно физическому или юридическому лицу, должно использоваться только для проживания граждан.
6. В составе государственного жилищного фонда законодатель выделяет собственность РФ (федеральную собственность) и собственность субъектов Федерации - республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономного округа.
Управление и распоряжение от имени Российской Федерации федеральным имуществом осуществляет Правительство РФ. Значительную часть своих полномочий правительство делегировало Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом, которое, в частности, разрабатывает и осуществляет мероприятия по приватизации находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, оформляет закрепление государственного имущества, находящегося в федеральной собственности, в хозяйственное ведение или оперативное управление, дает согласие на продажу объектов недвижимости, закрепленных в хозяйственном ведении, на передачу их в аренду или залог.
От имени субъектов Федерации управление и распоряжение жилищным фондом осуществляют соответствующие государственные органы исполнительной власти субъекта Федерации. Так, в соответствии со ст. 12 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. в ред. от 19 января 2011 г. "О жилищной политике Санкт-Петербурга" распоряжение жилыми помещениями государственного жилищного фонда осуществляется исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга путем предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования и аренды, бесплатной передачи в собственность гражданам занимаемых ими жилых помещений в порядке приватизации жилья, продажи гражданам жилья, передачи в собственность муниципальных образований, расположенных на территории Санкт-Петербурга в порядке, предусмотренном законодательством Санкт-Петербурга (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 4; Санкт-Петербургские ведомости. 21.01.2011).
7. Муниципальный жилищный фонд представляет собой составную часть муниципальной собственности, предназначенную для удовлетворения жилищных потребностей населения соответствующей территории. Образование муниципального жилищного фонда осуществляется главным образом за счет передачи жилищного фонда в собственность муниципальных образований субъектами Федерации, а также за счет строительства нового жилья.
Согласно ст. ст. 125, 215 ГК РФ органы местного самоуправления и лица, указанные в законе, осуществляют права собственника от имени муниципального образования. Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом, в частности, они вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим или юридическим лицам, органам государственной власти РФ (органам государственной власти субъекта Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами (ст. 51 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 6 октября 2003 г. в ред. от 25 июля 2011 г. // СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822; 2004. N 25. Ст. 2484; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 37; 2006. N 8. Ст. 852; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21; N 46. Ст. 5553; 2008. N 24. Ст. 2790; 2011. N 31. Ст. 4703; ст. 14 ЖК РФ).
8. В части 3 коммент. ст. закреплен еще один критерий классификации жилищного фонда - цели использования жилых помещений.
Социальный жилищный фонд состоит из определенных жилых помещений, относящихся к государственному или муниципальному фонду. Жилые помещения указанного фонда предоставляются определенным категориям граждан, состоящим на учете нуждающихся в жилье (ст. 57 ЖК РФ). Основанием возникновения права пользования жилым помещением является договор социального найма (ст. 60 ЖК РФ).
Специализированный жилищный фонд включает жилые помещения из состава государственного или муниципального жилищного фонда, которые отнесены к рассматриваемому фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ). Законодатель закрепляет особый правовой режим использования конкретных видов специализированных жилых помещений (служебных, жилых помещений в общежитиях, маневренного фонда и др.). Отношение по пользованию данными помещениями основаны на договоре найма специализированного жилого помещения или договоре безвозмездного пользования (ст. ст. 99, 100 ЖК РФ).
Индивидуальный жилищный фонд образуют жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду независимо от того, принадлежат они физическим или юридическим лицам. Квалифицирующим признаком для индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан - собственников жилья, членов их семей, иных лиц на условиях безвозмездного пользования (например, временных жильцов) либо для проживания граждан, которым жилье предоставлено юридическим лицом - собственником на условиях безвозмездного пользования.
Наконец, жилищный фонд коммерческого использования включает любые жилые помещения, которые предоставляются собственниками в пользование по возмездным договорам. Наиболее часто жилое помещение данного фонда становится предметом договора коммерческого найма, по которому собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) жилье за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
При наличии определенных юридических фактов возможен перевод жилых помещений из одного вида жилищного фонда в другой (например, при приватизации государственного и муниципального жилья, по гражданско-правовым сделкам и другим основаниям).
9. Государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для всей страны системе. Задачей учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственный учет включает в себя технический (оперативный), официальный статистический и бухгалтерский учет.
Порядок осуществления государственного учета был установлен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. в ред. от 30 апреля 2009 г. (СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787; 2009. N 19. Ст. 2345). Источником правового регулирования является также Постановление Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. в ред. от 28 декабря 2006 г., от 21 августа 2010 г. "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" (СЗ РФ. 2000. N 50. Ст. 4901; 2004. N 38. Ст. 3803; 2005. N 13. Ст. 1169; 2007. N 1 (ч. 2). Ст. 274; 2008. N 24. Ст. 2868; 2010. N 35. Ст. 4576).
Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по поддержанию жилых помещений.
Технический учет предполагает техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда, мониторинг технического состояния жилых помещений, оценку и переоценку жилых помещений, в том числе для целей налогообложения, и другую деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Другой комментарий к статье 19 ЖК РФ
Комментируемая статья содержит понятие и определяет разновидности жилищных фондов в Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 19 ЖК РФ под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Аналогичное по сути определение жилищного фонда содержалось в ранее действовавшем ЖК РСФСР.
Согласно ст. 4 старого Кодекса находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд.
Статья 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г., 6 мая 2003 г., 22 августа 2004 г.) определяет жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает виды жилищных фондов в Российской Федерации. К ним относятся:
частный жилищный фонд;
государственный жилищный фонд;
муниципальный жилищный фонд.
Под частным жилищным фондом в ЖК РФ понимается совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.
Государственный жилищный фонд определяется как совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации.
Муниципальный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Ранее действовавший ЖК РСФСР устанавливал иную классификацию жилищных фондов. Согласно ст. 5 ЖК РСФСР выделялись следующие виды жилищных фондов:
государственный жилищный фонд (т.е. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству);
общественный жилищный фонд (т.е. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям);
фонд жилищно-строительных кооперативов (т.е. жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам);
индивидуальный жилищный фонд (т.е. жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан).
Иная классификация жилищных фондов Российской Федерации содержится в Федеральном законе "Об основах федеральной жилищной политики". В статье 7 этого Закона жилищный фонд подразделяется на четыре разновидности, среди которых:
частный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности граждан и юридических лиц);
государственный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации);
муниципальный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности различных муниципальных образований);
общественный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности общественных объединений).
До принятия ЖК РФ шли сложные дискуссии о наиболее правомерной классификации жилищных фондов в Российской Федерации. При выработке новых вариантов классификации жилищных фондов за основу брались классификации ЖК РСФСР, Закона об основах федеральной жилищной политики и т.д. Наиболее лаконичной и юридически обоснованной классификацией оказалась классификация жилищных фондов "по принадлежности".
В соответствии с этой классификацией жилищные фонды подразделялись на виды по аналогии с видами права собственности. Напомним, что и Конституция Российской Федерации, и ГК РФ установили, что в России существует три вида собственности - государственная, муниципальная и частная. Именно по нахождению жилого помещения в одной из этих разновидностей собственности жилищные фонды и были справедливо классифицированы на государственный, муниципальный и частный.
Данная классификация существовала лишь в теории жилищного права, но законодатель при разработке проекта ЖК РФ принял ее за основу и придал ей характер легальной классификации жилищных фондов в Российской Федерации.
Помимо классификации "по принадлежности" ЖК РФ подразделяет жилищные фонды еще и по признаку назначения. Это новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты не уделяли достаточного внимания этой классификации жилищных фондов.
Классификации "по назначению" также встречались только в теории. Причем, как правило, они смешивались в единое целое с классификациями "по принадлежности".
Новый ЖК РФ придал самостоятельность каждой из этих классификаций. Таким образом, согласно п. 3 комментируемой статьи жилищные фонды подразделяются "по назначению" на следующие виды:
жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;
специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;
индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде, которые используются гражданами - собственниками данных помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками данных помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде, которые используются собственниками данных помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования либо предоставлены собственниками данных помещений на основе договора аренды или иного договора юридическим лицам во владение и (или) пользование.
Согласно п. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд в Российской Федерации подлежит государственному учету. Порядок учета жилищного фонда определяется Правительством Российской Федерации.
При проведении государственного учета жилищного фонда должен проводиться технический учет жилищного фонда, в рамках которого проводятся техническая инвентаризация и паспортизация (с оформлением технического паспорта жилого помещения - информационно-технического документа, содержащего техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям).