1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. (Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
3. Часть утратила силу с 1 апреля 2015 года - Федеральный закон от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. (Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.
11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.
12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.
Комментарий к статье 32 Жилищного Кодекса РФ
1. Комментируемая статья претерпела изменения по сравнению с ее первоначальной редакцией: ч. 10 дополнена указанием на возможность не только сноса многоквартирного дома, признанного аварийным, но и его реконструкции. Также коммент. ст. дополнена новыми положениями - ч. ч. 11 и 12, которые предусматривают особое основание для решения вопроса о сносе или реконструкции аварийного дома: принятие решения "О развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности". Указанные дополнения внесены в коммент. ст. Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. I). Ст. 5498). Названные дополнения коммент. ст. играют важную роль в реализации юридических гарантий права собственности на жилые помещения.
Так, правительством Санкт-Петербурга принята (адресная) программа "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге", которая предусматривает реновацию (обновление) ряда жилых кварталов, застроенных в основном пятиэтажными крупнопанельными домами ("хрущевками") постройки 60 - 70-х годов. Реновация заключается в сносе таких домов и возведении на их месте новых современных многоквартирных домов с более удобными и просторными квартирами. В этой адресной программе значатся, например, квартал 5-й в микрорайоне Дачное (идут на расселение и снос 48 домов) и кварталы 2А, 2Г микрорайона Ульянка (15 домов на расселение и снос). Обязательства перед проживающими в домах, подлежащих расселению и сносу, собственниками жилых помещений (а также нанимателями) по предоставлению им другого жилья и/или денежной компенсации принимают на себя инвесторы-застройщики, которые определяются по результатам публичных торгов, проводимых в форме аукциона (см. об этом: Степанов К. Лот на Ульянку. Инвесторы, решившие участвовать в торгах, надеются на принцип разумного сотрудничества с жильцами // РГ. 2008. 3 сент.).
2. Изъятие земельных участков, на которых расположены жилые дома, как индивидуальные, так и многоквартирные, для государственных или муниципальных нужд должно являться совершенно исключительным случаем, допускаемым при особых вынужденных обстоятельствах, когда без использования данного земельного участка невозможно решить какие-либо признанные открыто публичные задачи: строительство транспортных путей, магистральных трубопроводов, линий электропередач и т.д. По мере подъема экономики происходит развитие хозяйственно-производственной инфраструктуры территорий, поэтому случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд неизбежны, они могут иметь место в практике, несмотря на ущемление частных интересов собственников земельных участков и жилых помещений. Однако здесь речь идет о государственных или муниципальных нуждах именно как о нуждах публичных, соответствующих интересам всех или подавляющего большинства граждан, проживающих или работающих на территории данного административного образования. Это непреложный принцип, который не допускает никаких исключений. Суды при рассмотрении споров должны строго руководствоваться этим принципом и не поступаться интересами собственников под давлением административного ресурса, когда понятие государственных или муниципальных нужд подменяется интересами отдельных групп лиц, пусть даже высокопоставленных, как это подчас имеет место в практике. Совершенно обоснованно в ЖК РФ уделено так много внимания гарантиям и правам собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Во-первых, порядок подготовки и принятия компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии у собственника принадлежащего ему жилого помещения должен быть детально урегулирован федеральным законодательством.
Во-вторых, указанное решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В-третьих, собственник подлежащего изъятию жилого помещения должен быть надлежащим образом уведомлен о принятом решении и о дате его государственной регистрации.
В-четвертых, выкуп изымаемого жилого помещения производится не ранее, чем по истечении одного года после уведомления собственника, а точнее, со дня получения собственником уведомления.
Нормы, содержащиеся в комментируемой статье, ориентированы, прежде всего, на обеспечение прав собственника изымаемого жилого помещения, учет его интересов. В частности, выкуп может быть произведен и ранее указанного срока - одного года, но только с согласия собственника. А собственнику может оказаться более выгодным осуществить сделку раньше, с учетом той конкретной ситуации, в которой он находится.
В практике вышеперечисленные требования соблюдаются не всегда. Например, Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 4 августа 2008 г. N 919 "Об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: Тележная ул., д. 25 - 27, литера А" (Санкт-Петербургские ведомости. 2008. 18 авг.) предусматривается, что выкуп жилых помещений должен осуществляться за счет средств, выделенных администрации Центрального района Санкт-Петербурга Законом Санкт-Петербурга от 31 октября 2007 г. N 534-107 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" по статье расходов "Расходы, связанные с изъятием жилых помещений, находящихся в частной собственности граждан" (код целевой статьи 3500816). Не ясно, достаточно ли у районной администрации средств, чтобы выплатить компенсации собственникам изымаемых помещений. Но дело не только в этом. В Постановлении правительства Санкт-Петербурга от 4 августа 2008 г. N 919 не указано, для каких именно "государственных нужд Санкт-Петербурга" предназначен изымаемый земельный участок площадью 614 кв. м по Тележной ул., д. 25 - 27, литера А. Это важный и принципиальный вопрос; целевое назначение изымаемого участка должно быть таковым, что оно обеспечивает в данном конкретном случае несомненный приоритет публичных интересов Санкт-Петербурга над частными интересами собственников жилых помещений, подлежащих изъятию. Поэтому причины изъятия земельного участка вместе с находящимся на нем жилым домом и предназначение изымаемого земельного участка должны обязательно указываться в правовых актах об изъятии. В реквизитах Постановления правительства Санкт-Петербурга от 4 августа 2008 г. N 919 отмечено, что оно внесено в реестр нормативных правовых актов Санкт-Петербурга 6 августа 2008 г. под регистрационным номером 7450, но следовало бы также указать, что это Постановление зарегистрировано в территориальном органе Федеральной регистрационной службы, иначе имеет место нарушение требования ч. 3 коммент. ст.
3. "Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа.", - сказано в ч. 1 ст. 32 Кодекса. Правовой формой выкупа, пусть даже и принудительного, является договор, соглашение, по терминологии Кодекса, но соглашение - это и есть двухсторонняя или многосторонняя сделка, т.е. договор. Решение о принудительном изъятии жилого помещения является основанием для заключения договора о выкупе жилого помещения. Одной стороной договора - продавцом - является собственник изымаемого жилого помещения, но если жилое помещение принадлежит государству или муниципальному образованию, то необходимость в заключении договора отсутствует, так как все вопросы, связанные с отводом земельного участка для других целей и определением судьбы жилых помещений, решаются в рамках административных правоотношений между соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления.
Второй стороной договора о выкупе жилого помещения является, в зависимости от того, в чьих интересах изымается земельный участок, на котором расположен жилой дом, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Именно государство, государственное и муниципальное образование, согласно ст. ст. 124 и 125 ГК РФ, являются участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством, а государственные органы и органы местного самоуправления своими действиями приобретают и осуществляют права и обязанности от имени соответственно государства, государственного или муниципального образования и в его интересах. Обязательства по договору перед собственником жилого помещения возникают не у органа исполнительной власти, а у Российской Федерации, субъекта РФ или соответственно муниципального образования.
Соглашение (договор) о выкупе жилого помещения является, прежде всего, разновидностью договора купли-продажи, так как он направлен на передачу жилого помещения одним лицом в собственность другого лица. Но содержание соглашения о выкупе жилого помещения выходит за рамки обычного общегражданского договора купли-продажи. Стороны должны согласовать не только договорную цену, но и другие условия, подлежащие согласованию в связи с изъятием жилого помещения: срок освобождения жилого помещения собственником, порядок передачи жилого помещения, порядок и сроки выплаты выкупной цены. Государство, государственные и муниципальные образования в лице соответствующих органов могут принять на себя дополнительные обязательства по отношению к собственнику, например, по оказанию ему содействия в приобретении другого жилого помещения, помощи по переезду и др. Поэтому, строго говоря, соглашение о выкупе жилого помещения содержит элементы различных договорных типов и потому может быть квалифицировано как смешанный договор, понятие которого дается в п. 3 ст. 421 ГК РФ.
Представляется, что в целях урегулирования столь сложных вопросов было бы целесообразным разработать типовой договор о принудительном выкупе жилого помещения с утверждением его постановлением Правительства РФ.
4. Узловым вопросом изъятия жилого помещения является размер денежной компенсации, полагающейся собственнику за изымаемое жилое помещение. Денежная компенсация или, как ее называет законодатель, - "выкупная цена жилого помещения", призвана обеспечить восстановление имущественного положения собственника изымаемого жилого помещения в полном объеме. Являясь особой экономико-правовой категорией, выкупная цена имеет определенную структуру, установленную законом.
Согласно ч. 7 коммент. ст. выкупная цена состоит из рыночной стоимости жилого помещения и убытков, причиненных собственнику изъятием принадлежащего ему жилого помещения.
Как прямо указано в ч. 6 коммент. ст., выкупная цена жилого помещения, как и другие условия выкупа, определяется соглашением между собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. При достижении соглашения стороны должны ориентироваться на рыночную цену изымаемого жилого помещения. Учетно-техническая цена жилого помещения, которая фиксируется в системе учета органами технической инвентаризации объектов недвижимости и служит базой для расчета суммы налога на имущество граждан и налога на имущество юридических лиц, должна рассматриваться как минимальный уровень цены жилого помещения, ниже которого цена изымаемого жилого помещения устанавливаться в договоре о выкупе не может.
В практике имеют место случаи явного занижения выкупной цены жилых помещений, в частности, при сносе жилых домов. Широкий резонанс в течение ряда лет получила история с расселением семей собственников старых домов в московском микрорайоне Южное Бутово. Так, по решению Зюзинского суда г. Москвы за снесенный жилой дом его собственнику гражданке А. Сергеевой была присуждена компенсация в размере 5,1 млн. руб., тогда как семья настаивала на компенсации в размере 18 млн. руб.; присужденной судом компенсации вряд ли достаточно для покупки хотя бы однокомнатной квартиры в Москве (см. об этом: Козенко А., Савина Е. Жители Бутова проявили несносный характер. В микрорайоне вновь разгорелся жилищный конфликт // Коммерсантъ. 2008. 1 авг.).
Если стороны не могут прийти к консенсусу в вопросе о рыночной стоимости жилого помещения, целесообразно обратиться к независимому эксперту - профессиональному оценщику, который в своей деятельности руководствуется требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; с послед. изм. и доп.). Согласно ч. 2 ст. 3 названного Закона, "под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства" То обстоятельство, что жилое помещение продается собственником вынужденно, в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, не должно влиять на определение рыночной стоимости жилого помещения. Цена жилого помещения, которую назовет профессиональный оценщик, послужит основой для определения окончательной цены в договоре о выкупе. Обратиться к оценщику вправе любая сторона, но расходы по оценке должен нести орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, так как именно он обязан предложить собственнику изымаемого жилого помещения цену, обоснованную экономически, а не установленную произвольно без привязки к рыночным ценам.
Если в период, начинающийся с момента получения уведомления о принудительном изъятии жилого помещения, до заключения договора о выкупе собственник произведет какие-либо улучшения жилого помещения, которые значительно увеличат его стоимость, затраты собственника не подлежат включению в выкупную цену жилого помещения. Это правило, вполне согласующееся с принципами справедливости и гармоничного сочетания публичных и частных интересов, должно побудить собственника жилого помещения к выявлению рыночной стоимости изымаемого жилого помещения сразу же по получении уведомления об изъятии жилого помещения. Это позволит собственнику жилого помещения учесть колебания цен на рынке жилья; он должен понимать, что его вложения не могут увеличить стоимость жилого помещения, что в данном случае цена его жилого помещения полностью зависит от конъюнктуры на рынке жилья.
При определении рыночной цены изымаемого жилого помещения следует принять во внимание и стоимость того помещения, которое собственник намеревается приобрести взамен изымаемого у него жилого помещения. Если "старое" и "новое" помещения имеют приблизительно равные характеристики (метраж, этажность, наличие инфраструктуры и т.д.), то изымаемое жилое помещение должно оцениваться в целом не ниже стоимости жилого помещения, приобретаемого собственником.
В качестве общего базового показателя оценки стоимости жилья на рынке жилья служит цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения.
При выкупе жилого помещения одновременно прекращается и право собственника на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Поэтому при определении стоимости выкупаемого жилого помещения должна учитываться и стоимость доли собственника данного жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
В практике встречаются случаи, когда в период, предшествующий сносу жилого дома, количественный состав собственника увеличивается; это имеет значение, если собственник взамен денежной компенсации соглашается на получение другого жилого помещения, размер которого определяется по норме предоставления, умножаемой на число членов семьи собственника. Жилищные органы принимают в расчет только тех членов семьи собственника, которые поставлены на регистрационный учет по данному жилому помещению на момент принятия решения о сносе жилого дома или о включении данного дома в программу реновации квартала. Такой подход - не совсем правильный; точкой отсчета должна быть дата получения собственником уведомления о принятии решения о принудительном изъятии жилого помещения в связи со сносом жилого дома. Относительно каждого нового члена семьи, вселенного собственником после получения уведомления, следует устанавливать основания вселения; и только в тех случаях, когда вселение новых членов семьи осуществлено без надлежащих оснований в целях получения квартиры в большем размере, такие члены семьи собственника не подлежат учету при расчете размера жилой площади, предоставляемой взамен изымаемой.
5. Помимо стоимости жилого помещения в выкупную цену включаются убытки, возникающие у собственника вследствие изъятия принадлежащего ему жилого помещения. Закон четко и недвусмысленно устанавливает, что подлежат возмещению "также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием". Но для того чтобы не было сомнений и споров относительно состава убытков, в ч. 7 коммент. ст. называются виды убытков, которые могут возникнуть у собственника изымаемого жилого помещения: расходы по поиску другого жилого помещения, переезду в него, оформлению прав на другое жилое помещение и т.д. Подлежат возмещению также убытки, которые понесет собственник по причине вынужденного досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами (нанимателями, арендаторами); при этом в полном соответствии с легальным определением убытков, закрепленным в ст. 15 ГК РФ, должны быть возмещены убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды, например, суммы платы за сданное внаем жилое помещение, которые собственник не получил из-за досрочного расторжения договора найма жилого помещения, подлежащего изъятию.
Это основные виды убытков, которые включаются в выкупную цену; в конкретных случаях у собственника могут возникнуть иные убытки. Если иные убытки (расходы) собственника были объективно необходимы и они причинно обусловлены принудительным изъятием жилого помещения, такие убытки также должны быть включены в выкупную цену изымаемого жилого помещения. Таким образом, выкупная цена - специальное собирательное понятие; это не только цена изымаемого жилого помещения; по существу, это - размер компенсации, которая должна быть выплачена собственнику в связи с принудительным изъятием принадлежащего ему жилого помещения.
6. Размер и состав выкупной цены должны быть определены и в тех случаях, когда с согласия собственника ему взамен изымаемого предоставляется другое жилое помещение. Стоимость предоставляемого жилого помещения должна зачитываться при определении выкупной цены. Это означает, что из согласованной сторонами выкупной цены вычитается также согласованная сторонами стоимость предоставляемого взамен жилого помещения. В таком случае собственнику выплачивается лишь разница между согласованной сторонами выкупной ценой и стоимостью предоставляемого жилого помещения.
По смыслу ч. 8 коммент. ст. предоставляемое взамен жилое помещение передается собственнику изымаемого жилого помещения в собственность.
Закон не предусматривает возможности обеспечения собственника и, разумеется, совместно проживающих с ним членов его семьи другим жилым помещением из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма или общегражданского найма. Такой вариант, абстрактно говоря, не исключается; к возникшим в этом случае отношениям могут быть применены по аналогии положения ч. ч. 1 - 9 коммент. ст.
7. Если соглашение о размере выкупной цены и других условиях выкупа не будет достигнуто и договор не будет заключен, то вопросы, связанные с выкупом, будут решаться в судебном порядке. При этом суды должны строго руководствоваться положениями коммент. ст.; в судебной практике имеют место случаи попыток уполномоченных органов занизить выкупную цену или предоставить собственнику взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, не адекватное изымаемому. Необходимо исходить из того, что закон - положения коммент. ст. - не допускает ущемления интересов собственника изымаемого жилого помещения; таковы буква и дух Кодекса.
В части 9 коммент. ст. предусмотрена возможность обращения в суд органа, принявшего решение о принудительном изъятии жилого помещения. Такое обращение названо здесь иском о выкупе жилого помещения. Более корректно формулировать предмет этого иска как требование об обязании собственника жилого помещения заключить соглашение о выкупе принадлежащего ответчику помещения на условиях, предлагаемых органом-истцом. Срок исковой давности по таким искам - сокращенный: два года с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения и о государственной регистрации этого решения. Если этот срок пропущен, в удовлетворении иска должно быть отказано. При этом складывается ситуация, когда принудительный выкуп жилого помещения вообще не может иметь места. В таком случае уполномоченный орган государственной власти или орган муниципального образования должен принять решение об отмене своего решения об изъятии земельного участка для публичных нужд либо о его изменении, или принять новое решение об изъятии земельного участка, но с обоснованием того, что несмотря на прошедшие два года те же причины остаются и изъятие участка для конкретных публичных нужд по-прежнему необходимо.
Инициатором возбуждения дела в суде может быть и собственник жилого помещения. Он вправе оспорить решение соответствующего органа об изъятии жилого помещения и требовать по суду признания этого решения незаконным. Если собственником жилого помещения, подлежащего изъятию, является гражданин, заявление подается в суд общей юрисдикции по правилам ст. ст. 254 - 258 ГПК РФ; если же собственником является юридическое лицо, заявление подается в арбитражный суд по правилам ст. ст. 197 - 201 АПК РФ.
Собственник изымаемого жилого помещения также вправе защищать в суде свои законные права и интересы в случаях, когда на него оказывается давление, создаются условия, невозможные для нормального пользования жилым помещением, например, когда, не дожидаясь освобождения собственником жилого помещения, прекращают обеспечение жилого дома электрической энергией, водой, теплом, газом, перекрывают подъезды к жилому дому и т.п. Ущерб, причиненный собственнику жилого помещения такими незаконными действиями, подлежит возмещению. Кроме того, может быть поставлен вопрос о компенсации морального вреда (ст. ст. 151, 1099 - 1101 ГК РФ).
8. В случае признания многоквартирного жилого дома находящимся в аварийном состоянии возникает сложный комплекс правовых отношений. Проживание людей в таком доме недопустимо. В настоящее время проблема расселения людей из домов, находящихся в аварийном состоянии, является одной из приоритетных общенациональных задач, поскольку в целом по стране существует 93 млн. кв. м ветхого жилья, из них - 11,2 млн. кв. м - аварийного. Из федерального бюджета субъектам РФ выдано 32 млрд. руб. субсидий на решение этой задачи (см. об этом: Скобелев П. Надзорная труба. Владимир Путин следит за работой фонда ЖКХ // РГ. 2008. 4 сент.). Санкт-Петербургу выделено 8 млрд. руб. с учетом большого количества зданий, которые не ремонтировались более 100 лет и теперь подлежат сносу (см. об этом: Климов А. Кусок коммунального пирога. В течение трех лет Петербург получит восемь миллиардов рублей на обновление ветхого жилья // РГ. 2008. 4 сент.). Губернатор Санкт-Петербурга обещает, что до конца 2011 г. "проблема аварийного жилья будет принципиально решена" (см.: "Сказано - сделано? Как губернатор выполняет свои обещания и как решаются задачи, поставленные перед городской властью" // Невское время. 2008. 6 сент.). В настоящий момент, на конец 2011 года, не все аварийные дома в Санкт-Петербурге расселены.
В связи с тем что время от времени происходят неожиданные случаи обрушения многоквартирных домов, как это случилось в Санкт-Петербурге 16 августа 2008 г., когда рухнула стена жилого дома на Малодетскосельском проспекте, необходимо проводить плановые периодические обследования многоквартирных жилых домов. Обследования проводятся специализированными организациями, заключения которых представляются образуемым жилищными органами межведомственным комиссиям (МВК), которые в свою очередь составляют акт о признании многоквартирного дома находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу или реконструкции. На основании заключения специализированной организации и акта МВК уполномоченный орган государственной власти принимает решение о признании данного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и о принудительном изъятии жилых помещений в этом доме.
В первоначальной редакции положения ч. 10 коммент. ст., предусматривающие последствия признания многоквартирного дома аварийным, исходили из того, что признанный аварийным дом подлежит сносу. Однако во многих случаях аварийные дома могут быть восстановлены путем их реконструкции. В связи с этим Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. I). Ст. 5498) текст ч. 10 коммент. ст. дополнен указанием на то, что аварийный дом может быть либо снесен, либо подвергнут реконструкции. В практике происходит по-разному; например, многие из построенных в 60-е годы прошлого века жилых домов из крупноблочных панелей (так называемые хрущевки, хрущобы) находятся в аварийном состоянии; в одних регионах их сносят, в других - реконструируют и продолжают использовать под жилье.
Понятие реконструкции - более широкое, чем понятие капитального ремонта. Реконструкция допускает изменение конфигурации здания, изменение этажности в сторону увеличения или снижения, возведение флигелей, мансард, внутренние перепланировки и т.д. Возможность реконструкции признанного аварийным многоквартирного дома самими собственниками помещений может оказаться для них предпочтительней, чем получение выкупа за изымаемые помещения при сносе дома. Собственникам помещений в многоквартирном доме целесообразно заблаговременно позаботиться о финансировании предстоящих в будущем затрат на капитальный ремонт, реконструкцию или снос дома с возможностью строительства нового дома на месте снесенного (см. об этом ниже - комментарий к ст. 158 Кодекса).
9. Предстоящий снос или реконструкция аварийного дома требуют детальной регламентации отношений между собственниками помещений в аварийном доме, с одной стороны, и государством или муниципальным образованием в лице их уполномоченных органов, с другой стороны. К сожалению, в ч. 10 коммент. ст. некоторые процедурные аспекты этих отношений отражения не получили. На восполнение этих пробелов направлены разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 14 (п. п. 20 - 22).
Орган, принявший решение о сносе или реконструкции многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, обязан уведомить собственников помещений в этом доме о принятом решении и о предоставленном им сроке для сноса или реконструкции дома. В части 10 коммент. ст. это уведомление названо требованием; очевидно, в нем должен быть указан не только разумный срок для сноса или реконструкции аварийного дома, но и срок для ответа на полученное уведомление. В ответе уполномоченному органу собственники помещений в аварийном доме должны сообщить о своем решении - будут ли они сносить или реконструировать аварийный дом либо отказываются от того и другого. Ответ собственников помещений в аварийном доме явится основанием для возможных переговоров с уполномоченным органом и подготовки соглашения, которое может оказаться необходимым для урегулирования организационных и финансовых вопросов, которые при этом возникают. Законодатель не должен был устанавливать конкретный срок, который предоставляется для сноса или реконструкции аварийного дома. Понятно, что продолжительность этого срока зависит от ряда объективных факторов: размеров аварийного дома, его состояния и т.д. С учетом всех этих обстоятельств предоставляемый срок должен быть разумным. Если срок, установленный уполномоченным органом, представляется собственникам помещений в аварийном доме недостаточным, они вправе оспорить его в суде, как вправе оспорить в суде все решение уполномоченного органа о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и о принудительном изъятии жилых помещений.
Как следует из ч. ч. 11 и 12 коммент. ст., указанный разумный срок не может быть менее шести месяцев, так как ранее шести месяцев изъятие земельного участка и помещений в аварийном доме допускается только с согласия собственников. С учетом важного правового значения этого согласия оно должно быть облечено в надлежащую письменную форму с подтверждением подлинности подписей всех собственников помещений либо с нотариальным удостоверением соглашения (согласия).
10. Если собственники помещений в аварийном доме осуществят его снос в течение предоставленного им срока, земельный участок остается в их общей долевой собственности, и они вправе возвести на участке новый многоквартирный дом, либо распорядиться земельным участком иным путем, например, произвести его отчуждение.
Если же в предоставленный им срок собственники помещений в аварийном многоквартирном доме не приступили к его сносу или реконструкции, застроенный земельный участок изымается для муниципальных нужд. Изъятие земельного участка в связи с необходимостью сноса многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, является основанием для изъятия у сособственников принадлежащих им жилых помещений, за исключением тех помещений, которые принадлежат на праве собственности муниципальному образованию.
Поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находящийся в аварийном состоянии, изымается для муниципальных нужд, постольку принудительное изъятие у собственников их жилых помещений осуществляется путем их выкупа по правилам, предусмотренным ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 коммент. ст.
Ввиду того что собственники жилых помещений в аварийном многоквартирном доме уже получили уведомление соответствующего органа о принятом решении о признании этого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в течение определенного срока, вторичное их уведомление о принудительном изъятии жилого помещения не требуется. Выкуп жилого помещения должен быть осуществлен по истечении срока, предоставленного собственникам для сноса или реконструкции аварийного дома.
Другой комментарий к статье 32 ЖК РФ
Статья 32 ЖК РФ установила основные законодательные гарантии прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка, на котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд.
Комментируемая статья определяет правовой механизм, применяемый исключительно в отношении жилых помещений, находящихся на земельных участках, подлежащих изъятию для нужд государства или муниципальных образований. Порядок изъятия земельных участков для указанных нужд жилищным законодательством не регулируется и установлен в ст. 279 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение изымается у собственника посредством его выкупа. Причиной для изъятия (выкупа) жилого помещения у собственника является изъятие земельного участка, на котором оно расположено, для государственных или муниципальных нужд в установленном порядке.
Изъятие жилого помещения посредством его выкупа подразумевает, что собственник получит соответствующую соразмерную компенсацию стоимости изымаемого жилого помещения.
Применительно к изъятию жилых помещений законодатель установил порядок, аналогичный порядку изъятия земельных участков. Если для государственных или муниципальных нужд изымается (выкупается) весь земельный участок, то согласия его собственника не требуется. Если же изъятию подлежит лишь определенная часть земельного участка, то такое изъятие (выкуп) возможно только с согласия собственника, что закреплено в п. 5 ст. 279 ГК РФ.
Пункт 1 комментируемой статьи также гласит, что изъятие части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Наличие данной нормы в ст. 32 ЖК РФ позволяет утверждать, что при изъятии всего жилого помещения согласие собственника не имеет юридического значения. В этом случае необходимо лишь четкое соблюдение требований законодательства и уважение прав собственника.
Источники средств для выкупа жилых помещений аналогичны источникам средств для выкупа земельных участков. Если жилое помещение находится на земельном участке, который изымается для нужд Российской Федерации (т.е. для федеральных нужд), то средства на выкуп выделяются из федерального бюджета. Если же изъятие осуществляется для нужд соответствующего субъекта Российской Федерации, то средства выделяются из его бюджета. И, наконец, если земельный участок предназначен для удовлетворения нужд муниципального образования, то средства соответственно выделяются из его бюджета.
Таким образом, жилое помещение должно быть выкуплено вместе с земельным участком за счет средств бюджета того образования, которое приняло решение об изъятии земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 32 решение об изъятии жилого помещения должно быть отдельно принято соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления, который принял решение об изъятии земельного участка.
Такое решение первоначально влечет за собой возникновение обременения прав на жилое помещение, а впоследствии влечет и изменение собственника. В этой связи законодатель в п. 3 данной статьи установил, что решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Необходимость государственной регистрации вызвана, во-первых, требованием соблюдения законности при проведении изъятия жилых помещений. Во-вторых, внесение записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об изъятии жилого помещения не позволит собственнику, намеренному произвести его отчуждение, утаить факт предстоящего изъятия.
Пункт 4 комментируемой статьи предписывает соответствующим органам государственной власти или местного самоуправления уведомить собственника жилого помещения о предстоящем его изъятии. Как и в случае с изъятием земельных участков, собственник жилого помещения должен быть уведомлен о предстоящем изъятии не позднее чем за один год.
Кроме того, орган, принявший решение об изъятии, обязан сообщить собственнику дату государственной регистрации этого решения.
До истечения года со дня уведомления о предстоящем изъятии жилое помещение не может быть выкуплено без согласия собственника. При наличии его согласия выкуп может быть осуществлен и до истечения годичного срока.
Права и полномочия собственника жилого помещения в период между государственной регистрацией решения об изъятии и непосредственно выкупом жилого помещения следующие. В указанный период собственник полноценно и без ограничений реализует права собственности, т.е. владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением. Данная норма означает отсутствие правовых запретов на реализацию собственником своих полномочий. Он вправе как проживать в жилом помещении лично, так и сдать его внаем либо произвести отчуждение жилого помещения другому собственнику, который согласится приобрести его с учетом предстоящего изъятия. Прямого запрета на совершение сделок отчуждения жилых помещений, в отношении которых приняты решения об изъятии, в законодательстве не содержится.
Собственник также вправе производить в этот период необходимые для использования жилого помещения затраты.
Особо следует подчеркнуть, что законодатель установил существенную гарантию органам, осуществляющим изъятие жилых помещений, которая заключается в обеспечении стабильности цены этих помещений. Поэтому комментируемый пункт возложил на собственника жилого помещения риск отнесения на него затрат и убытков, возникших у соответствующего органа в связи с тем, что собственник после принятия решения об изъятии произвел вложения, значительно увеличивающие стоимость жилого помещения.
Иными словами, если собственник в течение года со дня уведомления о предстоящем выкупе произведет такие вложения в жилое помещение, что его выкупная стоимость в итоге значительно возрастет, то орган, принявший решение об изъятии, вправе потребовать у собственника компенсации своих убытков. Убытки могут выражаться в разнице между ценой выкупа жилого помещения, которую соответствующий орган должен был бы уплатить сразу после принятия решения об изъятии, и ценой, по которой этот орган вынужден выкупать жилое помещение по истечении года.
Очевидно, что отнесение убытков и затрат на собственника в указанном случае осуществляется по решению суда.
В соответствии с п. 6 данной статьи конкретные условия выкупа жилого помещения определяются в соглашении, которое подписывается собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. В данном соглашении должны определяться выкупная цена жилого помещения, сроки выкупа, а также иные существенные условия. Кроме того, соглашение обязательно должно предусматривать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или соответствующего муниципального образования уплатить собственнику определенную выкупную цену жилого помещения.
Пункт 7 ст. 32 ЖК РФ установил критерии определения выкупной цены. Помимо рыночной стоимости жилого помещения в нее включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, а именно:
убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания;
убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если в соглашении о выкупе не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения);
убытки, связанные с переездом;
убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него;
убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение;
убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
В выкупную цену по заявлению собственника могут быть включены и иные убытки и затраты, понесенные им в связи с изъятием жилого помещения.
Следует особо обратить внимание на то, что при определении выкупной цены жилого помещения за основу берется именно его рыночная цена, а не инвентаризационная стоимость, определяемая органами технической инвентаризации. Рыночная стоимость зачастую значительно превышает инвентаризационную.
Пункт 8 комментируемой статьи предусматривает возможность предоставления собственнику другого жилого помещения взамен изымаемого. Такое помещение предоставляется по соглашению собственника и органа, принявшего решение об изъятии, за счет последнего.
В данном случае стоимость предоставленного жилого помещения засчитывается в выкупную цену изымаемого жилого помещения.
В процессе изъятия жилых помещений, расположенных на земельных участках, изымаемых для нужд государства или муниципальных образований, между собственником и органом, принявшим решение об изъятии, могут возникнуть определенные споры. В частности, собственник может выразить свое несогласие с фактом изъятия жилого помещения. Стороны могут также не прийти к согласию о существенных условиях выкупа жилого помещения, таких как выкупная цена и т.д. В этой ситуации законодатель предоставил органу, принявшему решение об изъятии, право обратиться в соответствующий суд с иском о выкупе жилого помещения.
Согласно п. 9 ст. 32 ЖК РФ указанный орган вправе предъявить иск к собственнику в течение двух лет с момента уведомления собственника о предстоящем изъятии жилого помещения.
Пункт 10 комментируемой статьи регулирует вопросы изъятия жилых помещений в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными и подлежащих сносу.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (РГ. 2006. 23 декабря. N 290) в пункт 10 внесены дополнения, вступающие в силу с 1 января 2007 г. Ниже приводится сравнительная таблица текстов п. 10 до и после внесения указанных дополнений.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Текст пункта 10 статьи 32 ЖК РФ │
├────────────────────────────────┬───────────────────────────────┤
│В редакции Федерального закона │В редакции Федерального закона │
│от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ, │от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ,│
│действовавший до 1 января │действующий с 1 января 2007 г. │
│2007 г. │ │
├────────────────────────────────┼───────────────────────────────┤
│Признание в установленном Прави-│Признание в установленном Пра- │
│тельством Российской Федерации │вительством Российской Федера- │
│порядке многоквартирного дома │ции порядке многоквартирного │
│аварийным и подлежащим сносу │дома аварийным и подлежащим │
│является основанием предъявления│сносу или реконструкции являет-│
│органом, принявшим решение о │ся основанием предъявления │
│признании такого дома аварийным │органом, принявшим решение о │
│и подлежащим сносу, к собствен- │признании такого дома аварийным│
│никам помещений в указанном доме│и подлежащим сносу или реконст-│
│требования о его сносе в разум- │рукции, к собственникам помеще-│
│ный срок. В случае, если данные │ний в указанном доме требования│
│собственники в установленный │о его сносе или реконструкции в│
│срок не осуществили снос указан-│разумный срок. В случае, если │
│ного дома, земельный участок, на│данные собственники в установ- │
│котором расположен указанный │ленный срок не осуществили снос│
│дом, подлежит изъятию для муни- │или реконструкцию указанного │
│ципальных нужд и соответственно │дома, земельный участок, на │
│подлежит изъятию каждое жилое │котором расположен указанный │
│помещение в указанном доме, за │дом, подлежит изъятию для муни-│
│исключением жилых помещений, │ципальных нужд и соответственно│
│принадлежащих на праве собствен-│подлежит изъятию каждое жилое │
│ности муниципальному образова- │помещение в указанном доме, за │
│нию, в порядке, предусмотренном │исключением жилых помещений, │
│частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей │принадлежащих на праве собст- │
│статьи │венности муниципальному образо-│
│ │ванию, в порядке, предусмотрен-│
│ │ном частями 1 - 3, 5 - 9 │
│ │настоящей статьи │
└────────────────────────────────┴───────────────────────────────┘
Внесенные в текст п. 10 дополнения расширяют сферу действия правовой нормы, установленной этим пунктом. Если до 1 января 2007 г. она распространялась на жилые многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, то с 1 января 2007 г. она распространяется на аварийные дома, подлежащие сносу или реконструкции.
В остальном правоотношения по поводу аварийного многоквартирного дома регулируются по-прежнему. Так, орган, признавший в установленном Правительством России порядке многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, вправе потребовать от всех собственников помещений в таком доме осуществить его снос или реконструкцию в разумный срок. Конкретный срок сноса или реконструкции при этом определяется указанным органом исходя из реальных условий и характеристик дома. Разумность такого срока определяется исходя из времени, достаточного для осуществления указанных действий. Соответственно, если орган в своем решении устанавливает для сноса или реконструкции аварийного многоквартирного дома объективно недостаточный срок, то собственники помещений вправе обжаловать решение данного органа в вышестоящий орган или в суд, мотивируя это несоответствием установленного срока требованиям разумности, закрепленным в комментируемой статье.
Итак, из комментируемого пункта следует, что признание многоквартирного дома аварийным порождает обязанность собственников жилых помещений осуществить снос или реконструкцию такого дома за счет собственных средств.
На практике данная норма означает следующее. Предположим, существует многоквартирный жилой дом, находящийся в плохом техническом состоянии. Абсолютное большинство жилых помещений в нем принадлежит на праве собственности физическим лицам - жильцам. В результате признания этого дома аварийным соответствующий орган вправе потребовать от жильцов произвести его снос или реконструкцию за счет их собственных средств. Стоимость сноса или реконструкции жилого дома наверняка превышает финансовые возможности даже самых состоятельных жильцов многоквартирного дома. Следовательно, финансовая возможность снести или хотя бы реконструировать жилой дом за счет средств жильцов сомнительна. В этом случае орган в установленном порядке вправе осуществить изъятие земельного участка, на котором стоит данный дом, и каждого жилого помещения в нем. Хотя изъятие и осуществляется на возмездной основе, но при этом создается почва для злоупотреблений с целью освобождения земельных участков, стоимость которых в отдельных регионах нашей страны доходит до немыслимых размеров.
Важно знать, что до 1 января 2007 г. в комментируемом пункте шла речь только об обязанности собственников осуществить снос аварийного дома, но с внесением в текст пункта указанных выше изменений, появился и другой вариант - реконструкция.
Порядок признания многоквартирных жилых домов аварийными установлен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, которое утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.
В данном Положении определено, что многоквартирный жилой дом признается аварийным по решению специальной комиссии, которая создается:
федеральным органом исполнительной власти - в отношении жилых домов федерального жилищного фонда;
органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации - в отношении жилых домов жилищного фонда субъектов Российской Федерации;
органом местного самоуправления - в отношении жилых домов муниципального жилищного фонда.
Данная комиссия проводит оценку технического состояния многоквартирного дома, руководствуясь критериями, установленными в указанном Положении.
Если техническое состояние дома отвечает необходимым критериям аварийности, то комиссия принимает решение о признании его таковым.
До этого момента нормы новой редакции комментируемого пункта и указанного Положения совпадают. Далее же возникает коллизия.
Согласно п. 47 рассматриваемого Положения комиссия может принять в отношении многоквартирного жилого дома два варианта решения в зависимости от технического состояния дома:
решение о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Нужно обратить внимание, что в п. 47 Положения комиссия принимает решение о реконструкции жилого дома до момента признания его аварийным. Если же дом признан аварийным, то строение подлежит обязательному сносу.
Обновленная же редакция п. 10 ст. 32 ЖК РФ говорит о том, что у аварийного многоквартирного дома две возможных судьбы - снос или реконструкция. Причем и то и другое необходимо сделать собственникам жилых помещений за свой счет. В противном случае каждое жилое помещение будет изъято для муниципальных нужд в установленном порядке.
Следовательно, в настоящее время действующее Положение о признании многоквартирных домов аварийными противоречит нормам п. 10 ст. 32 ЖК РФ.
Вероятно, в ближайшее время следует ожидать внесения изменений в указанное Положение с целью приведения его в соответствие с ЖК РФ.
Учитывая, что ЖК имеет большую юридическую силу, чем постановление Правительства, вплоть до внесения изменений в последнее, необходимо руководствоваться нормой ЖК.
Это фактически означает, что признание многоквартирного дома аварийным в установленном порядке предоставляет органу государственной власти или местного самоуправления, принявшему такое решение, право требовать от собственников жилых помещений либо сноса, либо реконструкции данного дома.
Ранее уже упоминалось, что последствиями невыполнения собственниками жилых помещений требования о сносе или реконструкции аварийного дома является изъятие земельного участка, на котором он находится, и каждого жилого помещения в нем для муниципальных нужд. Земельный участок в этом случае изымается по правилам, предусмотренным ст. 279 ГК РФ. Изъятие жилых помещений является вторичным по отношению к изъятию земельного участка, т.е. помещения изымаются постольку, поскольку изымается земельный участок. Поэтому изъятие жилых помещений в аварийном многоквартирном доме осуществляется в соответствии с пунктами 1 - 3, 5 - 9 комментируемой статьи, которые содержат общие правила для возмездного изъятия жилых помещений в домах, участки под которыми изымаются для муниципальных нужд, независимо от оснований такого изъятия.
Следует добавить, что порядок изъятия жилых помещений, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ, по своему содержанию в принципе аналогичен порядку изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предусмотренному ст. 279 ГК РФ. Это обусловлено неразрывной связью жилых помещений и земельных участков, на которых они располагаются, а также признанием и земли, и жилых помещений недвижимым имуществом.
Упомянутым Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ комментируемая статья дополнена двумя новыми пунктами - 11 и 12.
Пункт 11 комментируемой статьи регулирует вопросы определения судьбы аварийных многоквартирных домов, расположенных на территориях, в отношении которых приняты решения о развитии застроенных территорий.
Что понимается под развитием застроенных территорий?
Во-первых, следует указать, что институт развития застроенных территорий относится к градостроительной отрасли. В жилищном законодательстве отражаются лишь необходимые механизмы для практического применения данного института.
Во-вторых, нормы, определяющие понятие и принципы развития застроенных территорий, содержатся в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (РГ. 2004. 30 декабря. N 290). Эти нормы являются новеллами градостроительного права, поскольку введены в Градостроительный кодекс уже упомянутым Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ одновременно с изменениями в ЖК РФ и другие нормативные акты.
С принятием данного Закона в Градостроительный кодекс Российской Федерации введены статьи 46.1, 46.2 и 46.3, определяющие порядок принятия решений о развитии застроенной территории, заключения договоров о развитии и проведения аукционов на право заключения таких договоров. Перечисленные нормы введены в действие с 1 января 2007 г.
Градостроительный кодекс, даже с учетом внесенных дополнений, не содержит общего правового определения института развития застроенных территорий, поэтому его придется вырабатывать в рамках науки градостроительного права.
С точки зрения жилищного законодательства очень важно выработать универсальное понятие развития застроенных территорий, так как этот институт самым непосредственным образом затрагивает права и законные интересы собственников и других владельцев жилых помещений.
Кроме того, гражданам, даже не связанным с научной и практической юриспруденцией, важно знать, кем, в каком порядке, на каких основаниях происходит развитие застроенных территорий и каковы основания для практической реализации данного института.
Поэтому целесообразно будет в рамках рассмотрения жилищно-правовых последствий принятия решения о развитии застроенных территорий предпринять небольшой экскурс в градостроительное право и определить характерные черты названного института.
Прежде всего предложим вариант правового определения (дефиниции) развития застроенных территорий.
Развитие застроенных территорий - комплекс организационных, правовых и строительных и связанных с ними мероприятий, проводимых в границах одного элемента планировочной структуры населенного пункта (квартала, микрорайона и т.д.), направленных на повышение экономической и социальной эффективности, а также безопасности использования территории, отведенной под жилищное строительство.
Примечание: приведенное определение выработано автором на основании анализа норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, подлежит научному применению и не может рассматриваться при решении вопросов о наличии либо отсутствии прав и обязанностей субъектов градостроительных и жилищных отношений.
Иными словами, развитие застроенных территорий предполагает привлечение инвесторов и подрядчиков для реконструкции или сноса уже имеющихся капитальных строений, не отвечающих требованиям безопасности, социальной и экономической эффективности, и возведение новых капитальных строений.
Важно понимать, что решение о развитии может быть принято только в отношении территорий, на которых расположены:
многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
капитальные строения, не соответствующие по своим характеристикам градостроительному регламенту.
Таким образом, решение о развитии может быть принято только в отношении отдельной территории населенного пункта, на которой имеются аварийные, подлежащие сносу или реконструкции многоквартирные дома, а также капитальные строения (например, коммуникационного назначения), не соответствующие требованиям строительных регламентов.
Существенным следствием из этого является то, что решение о развитии не может быть принято:
в отношении территории, на которой исключительно расположены соответствующие градостроительным нормам и требованиям, не аварийные многоквартирные дома и другие строения;
в отношении территории, на которой помимо аварийных расположены многоквартирные дома и капитальные строения, полностью отвечающие градостроительным нормам и требованиям, находящиеся в пригодном для эксплуатации состоянии.
Эти следствия подтверждаются пунктом 5 ст. 46.1 Градостроительного кодекса, в соответствии с которым на территории, в отношении которой принимается решение о развитии, не могут находиться объекты капитального строительства, за исключением перечисленных выше.
Следовательно, собственники жилых помещений и жильцы многоквартирных домов, не признанных аварийными, не столкнутся с последствиями принятия решения о развитии застроенной территории.
Наконец, укажем, что решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе как самого органа, так и органов государственной власти субъекта Российской Федерации, юридических или физических лиц. Процесс развития осуществляется на основании договора с органом местного самоуправления.
Таковы общие черты института развития застроенных территорий, увидевшего свет, напомним, в конце 2006 г.
В наступившем 2007 г. этот институт является уже правовой реальностью и создает, помимо прочих, определенные последствия и в сфере жилищных отношений.
Именно о таких последствиях идет речь в п. 11 комментируемой статьи. Так, если аварийный многоквартирный дом расположен на территории, в отношении которой в соответствии с нормами Градостроительного кодекса принято решение о развитии, то орган, признавший дом аварийным, вправе потребовать от собственников жилых помещений в шестимесячный срок подать заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию данного дома.
Необходимо указать, что требование к собственникам предъявляет орган, признавший многоквартирный дом аварийным, а не орган, принявший решение о развитии застроенной территории.
Кроме того, в п. 10 комментируемой статьи законодатель установил разумный срок для выполнения собственниками требования о сносе или реконструкции. Конкретные же временные рамки определялись исходя из потребностей органом, требующим сноса или реконструкции. В пункте 11 законодатель пошел по другому пути и установил минимальный предельный срок для выполнения собственниками требований - шесть месяцев. Изменение данного срока в меньшую сторону запрещено. Такое различие очевидно: в первом случае устанавливается срок для осуществления непосредственно сноса или реконструкции многоквартирного дома. Во втором случае - для подачи заявления о выдаче разрешения на проведение строительства, реконструкции или сноса. Разница между этими двумя процессами весьма существенна.
Если в течение установленного собственникам жилых помещений срока они не подадут заявление о выдаче разрешения на указанные выше действия, то земельный участок, на котором расположен аварийный дом, и каждое жилое помещение в нем подлежат изъятию для муниципальных нужд. Изъятие этих объектов осуществляется по правилам ст. 279 ГК РФ и п. 10 комментируемой статьи, т.е. по общим правилам изъятия для муниципальных нужд.
Пункт 12 ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность осуществления изъятия земельных участков и жилых помещений, о которых идет речь в п. 11, до истечения установленного собственникам срока для подачи заявления на получение разрешений на строительство, снос или реконструкцию. Законодатель установил, что досрочное изъятие земельного участка и жилых помещений, находящихся в аварийном доме и на "развиваемой" территории, допускается только с согласия собственников.
Иными словами, если собственники реально осознают невозможность осуществления ими строительства, сноса или реконструкции аварийного дома, в связи с чем не планируют подавать заявление на выдачу соответствующего разрешения и выражают согласие на изъятие, то такое изъятие может быть осуществлено до истечения установленного им срока.