1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
4.1. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.(Часть дополнительно включена с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ)
5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 настоящего Кодекса.(Часть в редакции, введенной в действие с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ.
5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".(Часть 5.1 дополнительно включена с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ)
6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Комментарий к статье 48 Жилищного Кодекса РФ
1. Комментируемая статья устанавливает общие требования к процедуре голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и определяет субъектный состав участников голосования.
К участию в голосовании допускаются только собственники помещений в данном доме или их представители, наделенные соответствующими полномочиями. Наличие в числе участников голосования представителей собственников помещений диктуется как юридическими, так и фактическими причинами. К юридическим причинам могут быть причислены неполная или ограниченная дееспособность собственника помещения, а к фактическим - загруженность собственника другими делами, его нежелание лично осуществлять права и исполнять обязанности либо юридическая безграмотность.
2. В части 2 коммент. ст. формулируются основания возникновения представительства применительно к юридически значимым действиям, содержание которых составляет голосование на общем собрании собственников помещений.
Действия представителя, основанные на указаниях федеральных законов, именуются законным представительством. В качестве законных представителей выступают, например, родители или опекуны несовершеннолетних (не достигших четырнадцати лет) детей. Полномочия в данном случае возникают непосредственно из закона, например, из ст. 28 ГК РФ.
Действия представителя, основанные на указаниях, содержащихся в актах уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления, именуются обязательным представительством. Обязательное представительство, как правило, сопровождается еще и выдачей доверенности.
Особенностью представительства, основанного на доверенности, является то обстоятельство, что оно возникает по воле представляемого и при согласии представителя. Представительство, основанное на доверенности, именуется договорным. Договорное представительство может оформляться и договором поручения (ст. 971 ГК РФ).
3. Во втором предложении ч. 2 коммент. ст. определяются требования к содержанию доверенности на голосование. Обязательными реквизитами доверенности, под которой понимается письменное уполномочие, выдаваемое собственником помещения другому лицу для представительства перед участниками собрания, законодатель называет имена или наименования представителя и представляемого, их место жительства или место нахождения, паспортные данные физических лиц, являющихся представителем и представляемым. Очевидно, что в доверенности должны быть описаны полномочия представителя на совершение конкретных действий, содержание которых соответствует характеру принимаемых на общем собрании решений.
Доверенность должна быть собственноручно подписана представляемым с указанием даты ее выдачи. Доверенность может быть выдана несколькими собственниками помещений одному лицу.
4. Во втором предложении ч. 2 коммент. ст. устанавливаются и требования к оформлению доверенности, которые должны соответствовать правилам, закрепленным в п. п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ, либо правилам нотариального удостоверения доверенностей (п. п. 2, 3 ст. 185 ГК РФ).
Из правила п. 4 ст. 185 ГК РФ следует, что доверенность на голосование может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного учреждения, в котором доверитель находится на излечении. Такая доверенность по смыслу нормы, содержащейся в абз. 2 п. 4 ст. 185 ГК РФ, удостоверяется бесплатно.
Согласно п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей, должна быть подписана также главным (старшим) бухгалтером этой организации.
5. По общему правилу (п. 2 ст. 185 ГК РФ) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. К компетенции общего собрания не отнесено решение вопросов, связанных с совершением сделок, требующих нотариального удостоверения, за исключением, пожалуй, гипотетических случаев ипотеки жилого дома и помещений, в нем расположенных (ст. 10, гл. XIII ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2001. N 46. Ст. 4308; 2002. N 7. Ст. 629; N 52. Ст. 5135; 2004. N 6. Ст. 406; N 27. Ст. 2711; РГ. 2004. 31 дек.).
6. В части 3 коммент. ст. закреплена императивная формула определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, принимающий участие в голосовании на общем собрании, в том числе и путем заочного голосования. Из этой формулы следует, что собственник располагает тем большим количеством голосов, чем больше его доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме, определяемая, в свою очередь, отношением площади принадлежащего собственнику помещения к общей площади жилого дома (см. коммент. к ч. 2 ст. 37).
7. Часть 4 коммент. ст. устанавливает возможность голосования на общем собрании собственников помещений, проводимом путем совместного их присутствия, т.е. обычным порядком не только посредством поднятия руки или опускания бюллетеней в урну для голосования, но и посредством оформленных в письменной форме решений собственников. При этом законодатель не уточняет срок, до истечения которого указанные решения должны быть представлены. Анализ нормы, содержащейся в п. 4 коммент. ст. во взаимосвязи с правилом п. 2 ст. 47, позволяет сделать вывод о том, что момент представления письменных решений собственников, как присутствующих, так и отсутствующих на общем собрании, может быть приурочен к моменту фактического голосования по тому либо иному вопросу.
8. В части 5 коммент. ст. формулируется ограничение по способу голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования.
9. Часть 6 коммент. ст. конкретизирует правила подсчета голосов собственников помещений, полученных в результате голосования посредством оформленных в письменном виде решений. Зачетными признаются только те голоса собственника, если по вопросу, поставленному на голосование, их обладатель в своем письменном решении оставил один из трех ("за", "против", "воздержался") возможных вариантов. Указанное правило распространяется только на конкретный вопрос, поставленный на голосование. Решение, в котором фигурируют ответы на несколько голосуемых вопросов, будет считаться действительным (зачетным) в той своей части, где соблюдено правило однозначного ответа.
Другой комментарий к статье 48 ЖК РФ
Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что правом голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладает каждый собственник указанных помещений. При этом он вправе участвовать в собрании как лично, так и через своего представителя.
Полномочия представителя собственника для участия в собрании, согласно п. 2 ст. 48, возникают на основании федеральных законов (например, законное представительство детей их родителями), актов уполномоченных государственных органов (например, решения органов об установлении опеки или попечительства), либо на основании доверенности.
Доверенность представителя собственника для участия в общем собрании собственников должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ.
Следовательно, доверенность, выдаваемая физическим лицом (в соответствии с п. 4 ст. 185 ГК РФ), может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, либо жилищно-коммунальной организацией по месту жительства доверителя, либо администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении.
Доверенность, выдаваемая юридическим лицом (в соответствии с п. 5 ст. 185 ГК РФ), должна быть заверена подписью руководителя либо иного лица, имеющего право на это в соответствии с учредительными документами. Такая доверенность скрепляется печатью выдавшего ее юридического лица.
Как видно, законодатель не установил обязательного нотариального удостоверения доверенностей, выдаваемых представителям для участия в собрании собственников. Но при этом нотариальное удостоверение такой доверенности законом не запрещено и является допустимым.
В доверенности на участие в собрании собственников должны быть указаны следующие данные:
сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные);
сведения о представителе собственника (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные).
Согласно п. 3 комментируемой статьи каждый собственник помещения в многоквартирном доме обладает не одним, а несколькими голосами. Конкретное количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В пункте 4 ст. 48 ЖК РФ законодатель установил, что голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников может осуществляться посредством представления письменно оформленных решений собственников (бюллетеней). При этом существует и второй способ - голосование с подсчетом голосов, когда собственники не представляют бюллетени, а осуществляют волеизъявление конклюдентно (например, поднятием руки). Если собрание проводится в форме заочного голосования, то согласно п. 5 комментируемой статьи голосование должно осуществляться только первым способом. Впрочем, сложно представить себе иной порядок голосования на заочном собрании.
Согласно п. 6 комментируемой статьи, если голосование на собрании собственников осуществляется посредством представления участниками заполненных бюллетеней, то голоса засчитываются лишь в том случае, если участник оставил в бюллетене лишь один из возможных вариантов голосования. Если же оставлено более одного варианта, то такой бюллетень считается недействительным.
Если в бюллетене содержится несколько вопросов, то нарушение указанного правила в отношении одного из вопросов не влечет недействительности бюллетеня в целом. В этом случае решения по остальным вопросам, по которым собственник избрал единственный вариант голосования, учитываются при подсчете голосов.