Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 62 Жилищного Кодекса РФ

1. Частью 1 коммент. ст. определен предмет договора социального найма. Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение. И далее законодатель, конкретизируя предмет договора, указывает, какие именно жилые помещения могут быть предметом рассматриваемого договора: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Предложенный в коммент. ст. перечень, очевидно, приведен не более чем как ориентир, но не как императивное указание на виды помещений, в отношении которых только и может быть заключен договор социального найма. Обоснованность подобного вывода вытекает из содержания ст. 16 коммент. закона, перечисляющей виды жилых помещений, могущих быть объектами жилищных прав.

2. Не вызовет трудностей в понимании тот факт, что предметом рассматриваемого договора может быть квартира или часть квартиры (т.е. комната). Однако в качестве предмета договора социального найма указан и такой объект, как жилой дом. Применительно к ситуации считаем обоснованным сослаться на легальные определения, приведенные в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702):

- жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

- многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, становится очевидным, что в коммент. ст. не идет речь о многоквартирном доме как предмете договора социального найма.

3. Предметом договора социального найма является именно жилое помещение, поскольку в силу ст. 15 коммент. закона именно жилые помещения являются объектами жилищных прав. Частью 2 ст. 15 коммент. закона дано и определение этого понятия: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, сформулированы в упомянутом выше Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Факт проживания в помещении, не отвечающем установленным для жилого помещения требованиям, согласно п. 3 ч. 1 ст. 51 коммент. закона, является самостоятельным основанием для постановки проживающих в нем граждан на учет нуждающихся в жилом помещении.

Еще одним важным критерием, которому должно отвечать жилое помещение, является его благоустройство. Непосредственно коммент. ст. не содержит требований о необходимости благоустроенности жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Однако благоустройство жилого помещения применительно к условиям соответствующего населенного пункта упоминается в ст. ст. 86 - 89 коммент. закона, регламентирующих вопросы предоставления жилых помещений в связи с выселением по основаниям, определенным ст. 85 ЖК РФ.

4. Положения ч. 2 коммент. ст. являются логическим продолжением положений ее ч. 1. Частью 2 ст. 62 коммент. закона прямо запрещено заключение договора социального найма в отношении жилых, но неизолированных помещений, а также в отношении помещений вспомогательного использования и общего имущества в многоквартирном доме.

Говоря об неизолированных помещениях, следует вспомнить о существовании так называемых смежных, сугубо-смежных и проходных комнат, которые, считаясь жилыми, в прежние времена так или иначе становились самостоятельными объектами жилищных прав. Кроме того, в многонаселенных коммунальных квартирах не редкость наличие так называемых МОП - мест общего пользования (общих кладовых, сушилок и т.п.) - некогда жилых помещений, используемых с согласия уполномоченных жилищных органов жильцами указанных квартир для вспомогательных бытовых нужд.

К вспомогательным традиционно относят помещения, необходимые для целевого использования: коридоры, холлы, кухонные помещения и пр.

Легальное определение общего имущества в многоквартирном доме дано в ст. 290 ГК РФ и существенно конкретизировано ст. 36 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 36).

Другой комментарий к статье 62 ЖК РФ

Статья 62 ЖК РФ определяет предмет договора социального найма жилого помещения.

Предметом договора социального найма является жилое помещение, т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или часть квартиры.

Законодатель установил запрет на передачу внаем по договору социального найма неизолированных помещений, помещений вспомогательного назначения, общего имущества в многоквартирном доме.

Остались вопросы по ст 62 ЖК РФ?

Получите консультации и комментарии юристов по статье 62 ЖК РФ бесплатно.

Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.