1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.
2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Комментарий к статье 80 Жилищного Кодекса РФ
1. Положения коммент. ст. наделяют нанимателя жилого помещения по договору социального найма правом вселить в занимаемое им жилое помещение временных жильцов.
В отличие от договора поднайма (ст. ст. 76 - 79 коммент. закона), который является возмездным договором, вселение временных жильцов осуществляется на безвозмездной основе. Однако на вселившего в занимаемое им жилое помещение временных жильцов нанимателя в таком случае ложится бремя дополнительных расходов, поскольку в силу положений ч. 12 ст. 155 коммент. закона плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, наниматель жилого помещения вносит по дополнительному соглашению с наймодателем, заключенному на срок их проживания. В такой ситуации у нанимателя, естественно, может возникнуть соблазн минимизировать свои расходы, в нарушение коммент. закона взимая с временных жильцов плату как минимум за коммунальные услуги, что на практике является достаточно распространенной ситуацией. Но такому нанимателю следует помнить, что в случае, если временный жилец согласиться нести расходы по оплате коммунальных платежей, это приведет к фактической трансформации существующих отношений в отношения поднайма со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями.
2. Вселение нанимателем временных жильцов осуществляется при условии, в том числе предварительного уведомления об этом наймодателя. Необходимость соблюдения данного правила продиктована не только обязанностью наймодателя до дачи своего согласия на вселение фактически проверить: не будут ли вселением временных жильцов нарушены нормативы жилищной обеспеченности (ст. 50 коммент. закона) нанимателя и членов его семьи, но и потенциальным увеличением потребления жильцами жилого помещения (и семьей нанимателя, и временными жильцами) коммунальных услуг.
Несмотря на то что нанимателем до вселения временных жильцов должен быть соблюден лишь уведомительный порядок, наймодатель в силу положений коммент. ст. может запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Названным нормативам посвящены положения ст. 50 коммент. закона.
3. Для вселения временных жильцов необходимо и согласие всех проживающих с нанимателем членов его семьи. Для вселения временных жильцов в жилое помещение, находящееся в коммунальной квартире, согласия других нанимателей, занимающих жилые помещения в этой коммунальной квартире, а также собственников других жилых помещений, находящихся в этой коммунальной квартире, не требуется. В этом также прослеживается существенное различие между временными жильцами и поднанимателями (см. ч. 2 ст. 76 коммент. закона).
В отличие от положений ст. 76 коммент. закона, предписывающих необходимость до вселения поднанимателя получения письменного согласия всех заинтересованных лиц (наймодателя, членов семьи нанимателя, а в отдельных случаях - и жильцов других жилых помещений в коммунальной квартире), при вселении временных жильцов письменная форма согласия граждан и наймодателя не предусмотрена.
Не предусмотрена письменная форма и для оформления отношений по пользованию жилым помещением между временными жильцами и вселившими их нанимателем и членами его семьи. То есть оформление соответствующих отношений между названными лицами происходит путем совершения конклюдентных действий.
4. Временные жильцы не могут проживать в жилом помещении более шести месяцев подряд (ч. 2 коммент. ст.). В случае необходимости более продолжительного проживания правовой статус временного жильца должен измениться, например, трансформироваться в поднанимателя.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом на жилое помещение. Их право производно и зависимо от прав нанимателя и членов его семьи. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ч. 3 коммент. ст.).
Тем не менее временные жильцы, как и поднаниматели, обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать иные правила пользования жилым помещением.
5. В соответствии с ч. 4 коммент. ст. временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока, а если он не согласован, - не позднее семи дней со дня предъявления требования о выезде. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов, но только в судебном порядке. Это означает, что наниматель не вправе самоуправно выселять временных жильцов. Равным образом это относится и к выселению временных жильцов наймодателем при прекращении договора найма жилого помещения и отказе временных жильцов добровольно покинуть занимаемое жилое помещение (ч. 5 коммент. ст.).
Другой комментарий к статье 80 ЖК РФ
Статья 80 ЖК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения по договору социального найма право вселять в это жилое помещение временных жильцов.
Для вселения временных жильцов необходимо взаимное согласие нанимателя и проживающих с ним членов его семьи, а также предварительное уведомление наймодателя жилого помещения.
Временные жильцы, в отличие от поднанимателей, проживают в жилом помещении безвозмездно, т.е. не вносят плату за пользование жилым помещением. Между нанимателем и временными жильцами не складываются никакие договорные отношения.
Законодатель предоставил наймодателю жилого помещения право запретить вселение временных жильцов, если с учетом их проживания в жилом помещении величина жилой площади на одного человека окажется менее учетной нормы, а для коммунальных квартир - менее нормы предоставления.
Следует особо отметить, что запрет вселения временных жильцов в этом случае является правом, а не обязанностью наймодателя. В этой связи наймодатель может все же разрешить проживание временных жильцов даже при условии нарушения указанного правила о нормах жилой площади.
В пункте 2 комментируемой статьи установлено ограничение срока проживания временных жильцов в жилом помещении. Законодатель запретил проживание временных жильцов более шести месяцев подряд.
Согласно п. 3 данной статьи временные жильцы не являются стороной договора социального найма жилого помещения, т.е. ответственность за их действия перед наймодателем всегда несет наниматель.
Законодатель возложил на временных жильцов обязанность немедленно освободить жилое помещение по истечении срока их проживания, согласованного с нанимателем. Если конкретный срок не согласован, то обязанность освободить помещение должна быть выполнена не позднее чем через семь дней со дня предъявления нанимателем или членом его семьи такого требования.
Если договор социального найма жилого помещения, в которое вселены временные жильцы, прекратился, либо временные жильцы отказываются освободить жилое помещение по истечении срока их проживания либо по истечении семи дней после предупреждения нанимателя, то такие временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Право на вселение временных жильцов было предоставлено нанимателю и ранее действовавшим ЖК РСФСР. Порядок вселения и проживания временных жильцов в соответствии с ЖК РСФСР несколько отличается от нынешнего. Во-первых, для вселения временных жильцов не было необходимости осуществлять предварительное уведомление наймодателя. Во-вторых, ЖК РСФСР не устанавливал ограничения срока проживания временных жильцов. Впервые ограничение срока проживания временных жильцов было установлено в ГК РФ применительно к договору коммерческого найма жилого помещения.
В-третьих, согласно ст. 81 ЖК РСФСР требование о соблюдении нормы жилой площади на одного человека применялось при вселении временных жильцов лишь в том случае, если их проживание длилось более полутора месяцев.