Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.
Комментарий к статье 84 Жилищного Кодекса РФ
1. Положения коммент. ст. посвящены правовым последствиям выселения граждан только из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Вопросы выселения из жилых помещений иных форм собственности, а также видов использования регламентируются другими нормами коммент. закона. Например, выселению из помещений специализированного жилищного фонда посвящены положения ст. 103 коммент. закона.
2. Граждане могут быть выселены из жилых помещений только в судебном порядке. Выселение для нанимателя является в большинстве случаев санкцией за нарушение им самим либо лицами, за действия которых он отвечает (например, временными жильцами - ч. 3 ст. 80 коммент. закона), условий пользования жилым помещением государственного или муниципального жилищных фондов, предоставленных по договору социального найма.
В частности, ст. 83 коммент. закона предусматривает расторжение договора социального найма в случаях:
- разрушения или повреждения жилого помещения;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
- использования жилья не по назначению.
3. Выселение осуществляется не только в связи с нарушением условий заключенного в отношении жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов договора, но и при отсутствии такого договора, например, в случае самоуправного вселения гражданина в жилое помещение государственного или муниципального жилищных фондов.
Выселение также возможно и в рамках гражданского правоотношения, например, по основаниям ст. ст. 309, 310 ГК РФ - в связи с неисполнением нанимателем ранее принятых на себя обязательств по освобождению спорного жилого помещения.
4. В соответствии с коммент. ст. выселение граждан (не только нанимателей) осуществляется:
- с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
- с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
- без предоставления других жилых помещений.
5. Правовые последствия выселения зависят от того, какие основания послужили причиной выселения. В том случае, если выселение не обусловлено негативными действиями гражданина, то его жилищные права не могут быть ущемлены. Это означает, что на наймодателя возлагается обязанность предоставить выселяемому гражданину другое благоустроенное помещение. В том случае, если выселение гражданина является последствием его противоправных действий, то своего рода санкцией является его выселение с предоставлением другого (неблагоустроенного) жилого помещения, либо даже - выселение без предоставления другого жилого помещения.
6. Правовые основания выселения граждан с предоставлением других благоустроенных помещений перечислены в ст. 85 коммент. закона, правила предоставления благоустроенного помещения в связи с указанным выселение - в ст. 89 коммент. закона. Комментируемый закон не устанавливает критериев благоустроенности жилого помещения, лишь указывая, что помещение для проживания должно быть пригодно для данных целей. В названной выше ст. 89 коммент. закона сделана оговорка - "благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта". Так, например, Законом города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 42) утвержден Перечень стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в городе Москве (приложение N 1), а именно дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен.
7. Общие требования к жилому помещению сформулированы в ст. 15 коммент. закона, а также Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702).
Другое (неблагоустроенное) жилое помещение предоставляется в связи с выселением по основаниям ст. 90 коммент. закона, основания выселения без предоставления другого жилья перечислены в ст. 91 коммент. закона.
Другой комментарий к статье 84 ЖК РФ
Комментируемая статья определяет три вида выселения граждан из занимаемых по договорам социального найма жилых помещений. Это выселение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, выселение с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма и выселение без предоставления других жилых помещений.
В первом случае граждане выселяются из занимаемого жилого помещения и получают взамен другое жилое помещение, приспособленное для проживания, оборудованное необходимыми устройствами, и т.д. Такое помещение предоставляется гражданам на основании другого договора социального найма.
Во втором случае граждане выселяются в жилые помещения, которые не могут считаться благоустроенными. При этом с такими гражданами вновь заключается договор социального найма на эти помещения.
Третий случай является крайней мерой и заключается в выселении граждан без предоставления других жилых помещений.
Все три указанных вида выселения были предусмотрены и ранее действовавшим ЖК РСФСР.
Выселение из жилых помещений во всех трех случаях осуществляется по решению суда.