В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 настоящего Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.
Комментарий к статье 134 Жилищного Кодекса РФ
1. Положениями коммент. ст. устанавливается порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома. Данная норма предусматривает, что в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным коммент. законом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. ст. 32 и 86 коммент. закона.
2. Причины сноса кооперативного дома могут быть самыми разными: от установления его аварийности до изъятия земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, для государственных или муниципальных нужд. В частности, ст. 4 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" (Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 35) урегулированы основания для освобождения жилых домов, в том числе и для их последующего сноса. А именно: изъятие или использование части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов.
В соответствии с ранее действующим жилищным законодательством, если принадлежащий жилищному кооперативу жилой дом подлежал сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передавался в собственность равноценный жилой дом (ст. 117 ЖК РСФСР).
3. Указанное в коммент. ст. разделение в правилах выселения членов кооператива связано с потенциальным наличием в подлежащем сносу доме жилищного кооператива лиц, уже выплативших паевой взнос в полном объеме и, следовательно, приобретших в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 коммент. закона право собственности в отношении занимаемого жилого помещения, а также лиц, не выплативших пай и лишь пользующихся предоставленным им жилым помещением ввиду членства в жилищном кооперативе.
Если паевой взнос не выплачен, то выселение, как указано, производится по правилам, установленным ст. 86 коммент. закона, т.е. в данном случае коммент. ст. отсылает к нормам, применяемым к отношениям социального найма. Согласно приведенной норме, орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение о сносе дома, предоставляет гражданам другое благоустроенное жилье по договорам социального найма.
Если паевой взнос выплачен полностью и жилое помещение в кооперативном доме находится в частной собственности, то процедура выселения таких собственников, в соответствии со ст. 32 коммент. закона, значительно усложняется, в том числе и по срокам.
4. В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, и поэтому положениями ч. 10 ст. 32 коммент. закона предусмотрено правило о том, что к собственникам помещений в аварийном и подлежащем сносу доме может быть предъявлено требование о его сносе или реконструкции в разумный срок.
Другой комментарий к статье 134 ЖК РФ
Если дом, принадлежащий жилищному кооперативу, подлежит сносу, то члены ЖК, проживающие в нем, должны обеспечиваться другими жилыми помещениями.
Законодатель установил два различных порядка для обеспечения жилыми помещениями членов ЖК, полностью выплативших пай, и членов ЖК, выплативших пай не полностью.
Поскольку член ЖК, полностью выплативший пай, приобретает право собственности на жилое помещение, то обеспечение его другим жилым помещением осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия жилых помещений у собственников в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (см. комментарий к ст. 32 ЖК РФ).
Не выплативший полностью пай член ЖК права собственности на жилое помещение не имеет и обеспечивается другим жилым помещением по правилам, предусмотренным для обеспечения другими жилыми помещениями нанимателей и членов их семей по договору социального найма (см. комментарий к ст. 86 ЖК РФ).