1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).
3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2009 года Федеральным законом от 23 июля 2008 года N 160-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 25 июня 2012 года Федеральным законом от 25 июня 2012 года N 93-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2016 года Федеральным законом от 1 декабря 2014 года N 419-ФЗ.
4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Комментарий к статье 15 Жилищного Кодекса РФ
1. В комментируемой статье конкретизируется один из элементов жилищного правоотношения - объект, в качестве которого выступает жилое помещение. Именно объект может служить критерием разграничения отношений, регулируемых жилищным законодательством, и иных имущественных отношений, составляющих предмет регулирования различных институтов гражданского законодательства. Так, например, при рассмотрении в суде требований об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда и, следовательно, не являющихся жилыми, необходимо применять не жилищное законодательство, а нормы гражданского законодательства об аренде (имущественном найме).
2. В части 2 коммент. ст. дается легальное определение жилого помещения как объекта гражданских прав, содержащее его существенные признаки.
Во-первых, жилое помещение относится к недвижимому имуществу, для которого свойственна прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ).
Во-вторых, данное помещение является изолированным, т.е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор. ЖК РФ не рассматривает часть комнаты как самостоятельный объект жилищных отношений (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой" // СЗ РФ. 2008. N 12. Ст. 1183).
В-третьих, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Данное помещение должно быть юридически признано жилым уполномоченным органом только при условии его соответствия нормативным санитарным, техническим и иным требованиям, например, противопожарным, экологическим, архитектурно-градостроительным.
В комментируемом правиле не указывается на такое свойство жилого помещения, как благоустроенность, которое закреплялось законодательством некоторых субъектов РФ (ч. 2 ст. 12 Закона г. Москвы от 27 февраля 2010 г. N 2 в ред. от 20 октября 2010 г., 8 июня 2011 г. "Основы жилищной политики города Москва" // Вестник мэра и правительства Москвы. 2010. N 11; 2011. N 7. Аналогичный подход закреплялся ранее в п. 1 ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 4 июля 2001 г. "О жилищной политике Санкт-Петербурга" // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2001. N 9; 2004. N 3; 2005. N 10; 2006. N 4).
3. Нормативные требования, предъявляемые к жилому помещению, а также сам порядок признания его пригодным для проживания установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 в ред. от 2 августа 2007 г. (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 402). Ранее данные нормы и правила устанавливались в основном ведомственными актами. При этом упор делался, главным образом, на критерии оценки непригодности жилых помещений. Контроль за техническим состоянием жилых помещений в настоящее время осуществляется на основе ведомственных актов, таких как Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. (РГ. 2004. 23 окт. N 214.), а также актов регионального жилищного законодательства, например, Закона г. Москвы от 7 апреля 2004 г. "О мониторинге технического состояния жилых домов на территории г. Москвы" (Вестник мэра и правительства Москвы". 07.05.2004. N 27).
4. Уровень нормативных правовых актов, регулирующих основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, значительно повышен. Согласно п. 33 Положения, указанного в п. 3 комментария, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие недопустимо низкого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, а также вследствие изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющего обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов.
5. Определение общей площади жилого помещения впервые закреплено в федеральном законе. Общая площадь включает не только так называемую жилую площадь, т.е. площадь всех жилых комнат, но и площадь подсобных помещений и мест общего пользования - коридоров, прихожих, передних, кухни, санитарно-гигиенических помещений и др. При этом в общую площадь согласно п. 4 коммент. ст. не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас.
Другой комментарий к статье 15 ЖК РФ
Статья 15 ЖК РФ определяет объекты жилищных прав. Объектом субъективного права признается явление реальной действительности, в отношении которого в соответствии с законодательством установлено данное право.
Согласно п. 1 комментируемой статьи объектом жилищных прав являются жилые помещения. Понятие жилого помещения установлено п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.
Таким образом, жилое помещение, согласно ЖК РФ, обладает целым рядом юридических признаков.
Во-первых, под жилым помещением всегда понимается именно изолированное помещение, т.е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. В этой связи нельзя признать жилым помещением и одновременно объектом жилищных прав часть комнаты, не изолированную часть квартиры, иными словами, "угол". Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно. Следовательно, первый признак объекта жилищных прав - изолированность. Этот признак не является новым для жилищного законодательства. Например, согласно ст. 52 ЖК РСФСР предметом договора (социального) найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение. Аналогичная ситуация имеет место и с договором коммерческого найма жилого помещения.
Во-вторых, объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом. Понятие недвижимого имущества установлено в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Признак "недвижимости" объектов жилищных прав означает, что жилым помещением может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно.
Следовательно, жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные для жилья сооружения и предметы, как то: вагоны, бытовки, палатки и т.д.
Жилое помещение - это всегда объект недвижимого имущества.
В-третьих, жилым помещением и объектом жилищных прав может быть признано лишь то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Признак пригодности для постоянного проживания граждан заключается в том, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Эти санитарные и технические правила и нормы устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Итак, комментируемая статья установила три основных признака жилого помещения как объекта жилищных прав: изолированность, недвижимость, пригодность для постоянного проживания.
Помещения признаются жилыми в порядке, который устанавливается Правительством Российской Федерации.
Пункт 4 комментируемой статьи установил, что признание жилых помещений непригодными для проживания в них граждан осуществляется по основаниям и в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Аналогичная норма содержалась и в ЖК РСФСР. Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания в соответствии со старым Кодексом определялся Советом Министров РСФСР. В соответствии с данной нормой было разработано и принято Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом Минжилкомхоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529.
Пункт 5 комментируемой статьи содержит определение общей площади жилого помещения. Так, общая площадь представляет собой сумму площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.