1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28 июля 2012 года N 133-ФЗ).
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28 июля 2012 года N 133-ФЗ).
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Комментарий к статье 26 Жилищного Кодекса РФ
1. В комментируемой статье определяются некоторые формальные условия, соблюдение которых является необходимым и достаточным для принятия решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Указанное решение и выступает в качестве основания проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, что получило отражение в названии коммент. ст.
2. Часть 1 коммент. ст. содержит норму, устанавливающую требования, которым должно следовать лицо, намеревающееся осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. В качестве таких требований называются соблюдение законодательства и наличие согласования мероприятий по переустройству и (или) перепланировке, полученного от органа, осуществляющего согласование.
3. Правила коммент. ст. не уточняют, какое именно законодательство должно быть соблюдено. Анализ предметной сферы регулируемых в гл. 4 ЖК РФ отношений показывает, что речь в данном случае может идти помимо ЖК РФ о Федеральном законе "О техническом регулировании" (СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. I). Ст. 5140), Градостроительном кодексе Российской Федерации (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). ст. 16), Федеральном законе "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822), Федеральном законе "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов) Российской Федерации" (СЗ РФ. 2002. N 26 (ч. I). Ст. 2519), Федеральном законе "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473). В понятие "законодательство" в данном случае следует включать также подзаконные нормативные правовые акты, а равно законы и подзаконные нормативные акты, принимаемые субъектами РФ (см. коммент. к ст. 5 ЖК РФ).
4. В роли органа, осуществляющего согласование мероприятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения выступает орган местного самоуправления, компетенция которого в этой части установлена нормой п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ. В субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге вопросами согласования переустройства и перепланировки жилых помещений занимаются органы местного самоуправления на территориях каждого из названных городов на основании законов указанных субъектов РФ.
5. В части 2 коммент. ст. законодатель устанавливает исчерпывающим образом перечень документов, которые необходимо предъявить в орган, осуществляющий согласование проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, для целей принятия последним соответствующего решения.
В роли заявителя должен выступать собственник помещения, которое планируется к переустройству и (или) перепланировке либо уполномоченное указанным собственником лицо. Заявителем может являться и наниматель жилого помещения по договору социального найма, но только в случае получения соответствующего полномочия на представление указанных в коммент. пункте документов. Для получения соответствующего полномочия наниматель жилого помещения по договору социального найма должен обратиться к наймодателю с письменным заявлением. В роли наймодателя, наделяющего нанимателя жилого помещения полномочиями на представление указанных в коммент. пункте документов, выступает собственник жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления или управомоченное им лицо (см. коммент. к ст. 60 ЖК РФ).
6. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения представляется заявителем по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812; N 39. Ст. 3957).
7. В качестве правоустанавливающих документов, которые представляются в орган, осуществляющий согласование, могут выступать свидетельства о праве собственности на жилое помещение, договоры купли-продажи жилого помещения, договоры дарения, мены, ренты и т.п.
8. Проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен соответствовать действовавшим ранее государственным стандартам либо действующим требованиям технических регламентов. Фраза "оформленный в установленном порядке" означает, что указанный проект разрабатывается не заявителем, а проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию, и подписывается ее руководителем.
Проект также должен содержать заключение о его соответствии требованиям строительных, санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, обеспечивающих защиту жизни, здоровья граждан, имущества, охрану окружающей среды. Из этого следует, что при переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения требуется наличие согласований соответствующих служб.
Слова "в установленном порядке" означают также, что детальные требования к процедуре подготовки и оформления, а равно к содержанию проекта переустройства или перепланировки определяются соответствующими нормативными актами органов местного самоуправления, предписаниям которых должен следовать заявитель.
9. В качестве обязательного документа в орган, осуществляющий согласование, представляется технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, являющийся документом, содержащим техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ).
Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Форма технического паспорта и содержание его реквизитов установлены в приложении 11 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 в ред. Приказа Госстроя РФ от 4 сентября 2000 г. N 199 (Строительная газета. 1999. 23 июля, 20 авг.). Технический паспорт жилого помещения не следует смешивать с иными документами, имеющими похожее название, например, с паспортом жилого помещения, требования к которому установлены в приложении 1 к Типовому договору социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, утвержденному Приказом Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 11 декабря 1997 г. N 17-132 (информационная система "Кодекс").
10. В п. 5 ч. 2 коммент. ст. содержится норма, рассчитанная на случай, когда заявителем, желающим провести переустройство и (или) перепланировку, является уполномоченный наймодателем наниматель жилого помещения. В указанном случае в орган, осуществляющий согласование, дополнительно представляется письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя (см. коммент. к ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).
11. Если жилое помещение или дом, в котором находится подлежащее переустройству и (или) перепланировке жилое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры, в орган, осуществляющий согласование, дополнительно представляется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. Указанный орган обязан дать письменное заключение о допустимости либо недопустимости проведения переустройства и (или) перепланировки.
Формулировка п. 6 ч. 2 коммент. ст. исключает необходимость получения заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что жилое помещение, подлежащее переустройству и (или) перепланировке, не является памятником архитектуры, истории и культуры.
12. В части 3 коммент. ст. содержится норма, запрещающая органу, осуществляющему согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, требовать от заявителя представления иных, чем определенные в ч. 2 коммент. ст. документов. Факт получения документов от заявителя подтверждается распиской. В выдаваемой заявителю расписке должны быть указаны перечень полученных документов и дата их получения.
13. Часть 4 коммент. ст. устанавливает срок, в течение которого органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, должно быть принято решение о согласовании или об отказе в согласовании. Указанное решение принимается по результатам рассмотрения заявления и иных представленных документов.
14. В ч. 5 коммент. ст. установлен предельный срок, в течение которого орган, осуществляющий согласование проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязан выдать или направить по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании. Форма и содержание указанного решения установлены Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812; N 39. Ст. 3957).
15. Документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является основанием проведения мероприятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения. Это означает, что заявитель вправе приступить к выполнению работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения только после получения указанного разрешительного документа.
Другой комментарий к статье 26 ЖК РФ
Статья 26 ЖК РФ определяет основания для проведения пользователем жилого помещения его переустройства или перепланировки, а также устанавливает порядок действий заинтересованных лиц в целях проведения переустройства или перепланировки.
Согласно п. 1 комментируемой статьи переустройство либо перепланировка жилых помещений должны осуществляться с соблюдением требований законодательства Российской Федерации и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.
Пункт 2 ст. 26 определяет перечень документов, которые представляются собственником жилого помещения или уполномоченным им лицом (далее - заявитель) в орган местного самоуправления для принятия решения о переустройстве или перепланировке.
К этим документам относятся:
заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
правоустанавливающие документы на жилое помещение, подлежащее переустройству или перепланировке (подлинники или нотариально удостоверенные копии). Правоустанавливающими документами могут в различных случаях являться: ордер на вселение в жилое помещение, договор коммерческого найма жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации права собственности или иного права на жилое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения;
технический паспорт помещения;
письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является занимающий жилое помещение по договору социального найма наниматель, уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных документов). Согласие всех членов семьи нанимателя необходимо лишь в том случае, если перепланировка или переустройство осуществляются в отношении жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма. В случае если заявителем является собственник жилого помещения, то исходя из смысла комментируемого пункта представление письменного согласия всех членов семьи не требуется;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости осуществления переустройства или перепланировки, если жилое помещение или дом, в котором оно расположено, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган местного самоуправления, в который обратился заявитель, не вправе требовать других документов, которые не предусмотрены комментируемой статьей.
Как и в случае с переводом помещений из одной категории в другую, заявителю органом местного самоуправления выдается расписка, подтверждающая получение заявления о переустройстве (перепланировке), а также других документов. В расписке должен содержаться перечень принятых документов и указана дата их принятия.
Согласно п. 4 ст. 26 ЖК РФ для рассмотрения заявления и представленных с ним документов органу местного самоуправления отведено сорок пять календарных дней. Не позднее этого срока орган местного самоуправления обязан принять решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения. Основания для отказа в переустройстве (перепланировке) определены в ст. 27 ЖК РФ (см. комментарий).
Пункт 5 комментируемой статьи установил, что орган местного самоуправления, принявший решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения, обязан в течение трех рабочих дней выдать или выслать по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании, форма которого утверждается Правительством Российской Федерации.
Следует полагать, что решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения должно быть также выдано (выслано) заявителю в порядке, предусмотренном комментируемым пунктом, несмотря на то что в нем речь идет только о документе, подтверждающем принятие положительного решения.
Согласно п. 6 комментируемой статьи единственным основанием для проведения переустройства и перепланировки является документ, выданный органом местного самоуправления после принятия решения о согласовании этих действий.
Регулирование вопросов переустройства и перепланировки жилых помещений, также как и вопросов перевода помещений из одной категории в другую, качественно улучшилось по сравнению с ЖК РСФСР. Статья 84 ранее действовавшего Кодекса была посвящена переустройству или перепланировке жилых квартир, используемых на основании договора социального найма жилого помещения. Вопросы переустройства или перепланировки жилых помещений других видов в ЖК РСФСР отражения не нашли.
ЖК РФ установил общий для всех жилых помещений порядок проведения этих действий. Комментируемая глава должна применяться во всех случаях переустройства (перепланировки) жилых помещений, в том числе используемых на основании договора социального найма, находящихся в собственности граждан, либо на ином законном основании.
Кроме того, ст. 84 ЖК РСФСР содержала норму, в соответствии с которой переустройство или перепланировка жилого помещения могли проводиться только с определенной целью, а именно: с целью повышения благоустройства квартиры. В ЖК РФ цели переустройства (перепланировки) жилых помещений нормативно не ограничены, из чего следует, что для проведения этих действий необходимы собственная воля граждан и наличие условий, предусмотренных законодательством.
Существенным отличием норм нового Кодекса от ранее действовавшего является также тот факт, что ЖК РФ установил административный порядок действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов при проведении перепланировки (переустройства) жилых помещений. ЖК РСФСР такого порядка не содержал, что так же, как и в случае с переводом жилых помещений, требовало дополнительного регулирования этих вопросов ведомственными инструкциями и положениями. Теперь же основной алгоритм действий закреплен непосредственно в законе.
В новом Кодексе при этом нашли отражение и известные ЖК РСФСР нормы относительно переустройства (перепланировки) жилых помещений. Во-первых, эти действия могут проводиться по-прежнему с согласия уполномоченного органа. Изменились только формулировки: в ЖК РСФСР переустройство (перепланировка) могло проводиться с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (позднее с разрешения органов местного самоуправления), а в ЖК РФ речь идет о согласовании с органами местного самоуправления переустройства (перепланировки) жилых помещений. По своей сути согласование, предусмотренное комментируемой статьей, полностью аналогично разрешению, предусмотренному ст. 84 ЖК РСФСР.
Во-вторых, сохранилась норма о необходимости получения согласия всех членов семьи, проживающих с нанимателем по договору социального найма, на проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения.