1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Комментарий к статье 27 Жилищного Кодекса РФ
1. В комментируемую статью включены нормы, определяющие основания отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, содержание решения об отказе и срок, в течение которого заявителю выдается или направляется документ, содержащий решение об отказе.
2. Основания, по которым принимается решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, следует дифференцировать на две группы:
- формальные основания;
- основания по существу.
К числу формальных оснований относятся:
- непредставление определенных в ст. 26 ЖК РФ документов;
- представление документов в ненадлежащий орган.
Основанием решения об отказе по существу является несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям действующего законодательства.
3. Непредставление определенных в ст. 26 ЖК РФ документов не связано с оценкой содержания указанных документов и должно влечь по существу отказ в рассмотрении заявления, а не отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Однако законодатель исходит из того, что нет документов - нет и согласования. Определенные сложности на практике может вызвать представление в орган, осуществляющий согласование, письменного полномочия нанимателя на представление документов, выданного ему наймодателем. Вместе с тем указанное полномочие, оформленное, например, доверенностью (ст. 185 ГК РФ), не значится в перечне документов, указанных в п. 2 ст. 26 ЖК РФ. Отсутствие такой доверенности не является основанием для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, но может послужить основанием для отказа в приеме заявления.
4. Установление в качестве основания для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки представления документов в ненадлежащий орган является логической ошибкой, допущенной законодателем, поскольку указанный орган не вправе принимать решений о согласовании или об отказе в согласовании. А орган, осуществляющий согласование, при непоступлении документов или их возможном поступлении в иной орган вообще никакого решения, связанного с переустройством и (или) перепланировкой, принять не может.
5. Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям действующего законодательства может выражаться, в частности, в нарушении предписаний, закрепленных в Постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (РГ. 2003. 23 окт.). Согласно п. п. 1.7.2 и 1.7.3 указанных Правил не допускаются переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. Не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
Согласно ст. 21 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473) изменения архитектурного объекта (достройка, перестройка, перепланировка) осуществляются в соответствии с ГК РФ и договором на создание и использование архитектурного проекта. При этом изменение архитектурных объектов, строительство которых требует разрешения на строительство, осуществляется в порядке, установленном ст. 3 указанного Закона.
Порядок изменения архитектурных объектов, удостоенных государственных и иных премий в области архитектуры, устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти по координации деятельности в области архитектуры и градостроительства.
6. Норма, закрепленная в ч. 2 коммент. ст., определяет содержание решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, принимаемого органом, осуществляющим согласование.
7. В части 3 коммент. ст. установлен срок, в течение которого заявителю выдается или направляется решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Заявителю предоставлено право обжаловать принятое решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в судебном порядке.
Другой комментарий к статье 27 ЖК РФ
Комментируемая статья предусмотрела три основания для принятия органом местного самоуправления решения об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения. К этим основаниям относятся:
непредставление собственником или пользователем жилого помещения документов, предусмотренных п. 2 ст. 26 ЖК РФ;
представление документов в ненадлежащий орган местного самоуправления либо в иной орган, к компетенции которого не относится решение таких вопросов;
несоответствие проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе техническим регламентам.
Пункт 2 ст. 27 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения ссылаться на одно из указанных в комментируемой статье оснований.
Наконец, п. 3 комментируемой статьи обязал органы местного самоуправления выдавать (направлять) заявителям не позднее трех рабочих дней решение об отказе в согласовании. Заявитель, в свою очередь, имеет право обжаловать решение об отказе в судебном порядке.