1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Комментарий к статье 66 Жилищного Кодекса РФ
1. Комментируемая статья регламентирует вопросы ответственности наймодателя жилого помещения по договору социального найма и ее положения являются логическим продолжением норм ст. 65 коммент. закона, определяющей обязанности наймодателя.
2. Частью 1 коммент. ст. вводится правило об ответственности наймодателя за неисполнение обязанностей, предусмотренных как жилищным законодательством, так и договором социального найма жилого помещения. Причем рамки такой ответственности законом строго очерчены: наймодатель в обоих указанных выше случаях несет ответственность, предусмотренную законодательством (но не договором).
При этом положениями ч. 2 коммент. ст. отдельно оговариваются конкретные санкции, применяемые нанимателем по его выбору, за перечисленные там же конкретные нарушения наймодателем своих обязанностей.
В качестве примера практической реализации положений ч. 1 коммент. ст., укажем на такое достаточно распространенное нарушение, как предоставление нанимателю коммунальных услуг ненадлежащего качества.
В соответствии с ч. 4 ст. 157 коммент. закона при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, для наймодателя наступает санкция, предусмотренная законодательством, - необходимость изменения размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством РФ. В настоящее время такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (СЗ РФ. 2011. N 22. Ст. 3168).
В силу положений ст. 7.23 КоАП нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами влечет наложение на должностных лиц административного штрафа.
3. В случаях, когда незаконное прекращение или ограничение подачи потребителям электрической энергии, подача которой, в силу ч. 4 ст. 154 коммент. закона, входит в состав коммунальных услуг, либо отключение потребителей от других источников жизнеобеспечения, совершенные должностным лицом, а равно лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, если это повлекло по неосторожности причинение крупного ущерба, тяжкого вреда здоровью или иные тяжкие последствия, в силу ст. 215.1 УК РФ, наказывается либо штрафом, либо лишением свободы.
То есть за приведенное в качестве примера нарушение или ненадлежащее исполнение наймодателем своих обязанностей по обеспечению нанимателя коммунальными услугами надлежащего качества и в зависимости от характера допущенного нарушения может наступить как гражданско-правовая ответственность самого наймодателя, так и административная и даже уголовная ответственность для его должностных лиц.
4. В соответствии с ч. 2 коммент. ст. в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту как жилого помещения, так и общего имущества в многоквартирном доме наниматель имеет возможность по своему выбору:
- потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;
- устранить самостоятельно недостатки жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме и потребовать от наймодателя возмещения своих расходов на устранение;
- потребовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Иных способов стимулировать наймодателя к выполнению своих обязанностей надлежащим образом закон не содержит. Поэтому уже в силу положений коммент. ст. такой часто используемый гражданами в подобных случаях "способ", как произвольный (по собственному усмотрению) полный или частичный отказ от оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, - незаконен.
Другой комментарий к статье 66 ЖК РФ
Согласно п. 1 комментируемой статьи наймодатель, который не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязанности, предусмотренные ЖК РФ и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
Пункт 2 ст. 66 ЖК РФ посвящен ответственности наймодателя при неисполнении или ненадлежащем исполнении им конкретных обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг.
В качестве санкции за указанные нарушения наниматель вправе по своему выбору требовать:
уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением либо общим имуществом в многоквартирном доме;
возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме;
возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем своих обязанностей.