1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
Комментарий к статье 67 Жилищного Кодекса РФ
1. Комментируемая статья определяет общие права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Нанимателем по договору социального найма жилого помещения в силу ч. 1 ст. 60 ЖК РФ и ч. 1 ст. 677 ГК РФ может быть только гражданин, но не юридическое лицо.
2. В части 1 коммент. ст. установлен перечень основных прав нанимателя. Этот перечень не является исчерпывающим, что подтверждается ч. 2 этой же статьи, согласно которой наниматель может иметь и иные права, отличные от перечисленные в ч. 1 коммент. ст., установленные коммент. законом, другими федеральными законами и договором социального найма.
В частности, в силу положений ч. 2 ст. 66 коммент. закона, наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и т.п., если наймодатель не исполняет своих обязанностей. Наниматель, согласно ч. 2 ст. 83 коммент. закона, обладает неотъемлемым правом с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В соответствии со ст. 159 коммент. закона наниматель при определенных коммент. законом условиях имеет право на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Статья 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости Съезда НД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959, 960) предусматривает право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность в порядке приватизации.
3. В силу положений ч. 1 коммент. ст. наниматель имеет право:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.
Перечень лиц, которых наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение в качестве членов своей семьи, установлен ч. 1 ст. 70 коммент. закона;
- сдавать жилое помещение в поднаем.
Соответствующие отношения регламентированы ст. ст. 76 - 79 коммент. закона;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (подробнее - ст. 80 коммент. закона);
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.
Вопросы обмена жилыми помещениями подробно регламентированы ст. ст. 72 - 75 коммент. закона. Однако следует обратить внимание, что указанные нормы применимы только при обмене жилыми помещениями между нанимателями. Обмен жилыми помещениями между нанимателем и собственником недопустим. В подобной ситуации сделка совершается в виде мены жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов, с одной стороны, на жилые помещения частного жилищного фонда - с другой. В частности, возможность совершения подобной сделки допускается ст. 23 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. N 221-32 "О жилищной политике Санкт-Петербурга" (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7).
Вопросам реализации права нанимателя на замену занимаемого им по договору социального найма жилого помещения на другое жилое помещение меньшего размера посвящены положения ст. 81 коммент. закона;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
В силу положений ст. 65 коммент. закона перечисленные в названной статье действия указаны как обязанности наймодателя, а их невыполнение влечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 66 коммент. закона.
4. В части 3 коммент. ст. установлен примерный перечень основных обязанностей нанимателя. Однако, как это следует из ч. 4 коммент. ст., этот перечень не является исчерпывающим. Другие обязанности нанимателя могут быть установлены как федеральным законодательством, так и договором социального найма жилого помещения.
В частности, обширный перечень обязанностей нанимателя закреплен в Правилах пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).
В силу положений ст. 38 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3649) на нанимателе лежит ответственность и за соблюдение требований пожарной безопасности.
В Типовом договоре социального найма, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126), обязанностям нанимателя посвящены положения п. 4.
5. Следует отметить, что коммент. ст. не предусматривает возможности установления обязанностей нанимателя нормативными правовыми актами субъектов РФ, а также актами муниципальных образований.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2 ст. 69 коммент. закона).
Другой комментарий к статье 67 ЖК РФ
Статья 67 ЖК РФ устанавливает перечень прав и обязанностей лица, выступающего нанимателем жилого помещения по договору социального найма.
Согласно п. 1 комментируемой статьи наниматель имеет следующие права:
вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
сдавать жилое помещение в поднаем;
разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель имеет и другие права, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.
К обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии с комментируемой статьей относятся:
обязанность использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
обязанность по обеспечению сохранности жилого помещения;
обязанность поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
обязанность проводить текущий ремонт жилого помещения;
обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
обязанность информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения несет и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.