Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
Комментарий к статье 73 Жилищного Кодекса РФ
1. В комментируемой статье приведен исчерпывающий перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, не допускается. О недопустимости произвольного расширения названного перечня свидетельствуют, в частности, нормы ч. 4 ст. 74 коммент. закона, в силу которых отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в перечисленных в коммент. ст. случаях.
2. Указанные в коммент. Кодексе условия в значительной мере аналогичны нормам ранее действовавшего жилищного законодательства. Однако имеются и нововведения. Так, новым в сравнении с условиями, содержавшимися в ст. 73 ЖК РСФСР, является запрет на обмен, если в судебном порядке оспаривается право пользования обмениваемым жилым помещением, а также если в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 коммент. закона перечне. Перечень названных заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736).
По ранее действующему законодательству не допускались и так называемые корыстный, или фиктивный, обмен (п. 2 ст. 73 ЖК РСФСР), т.е. сделки, истинной целью которых было либо извлечение прибыли, либо стремление прикрыть собой другую сделку. В качестве примера фиктивного обмена с корыстным умыслом приведем некогда (в период действовавшего запрета на приватизацию комнат в коммунальных квартирах) существовавшую практику маскировать под обмен сделки по купле-продаже таких комнат.
3. Современное жилищное законодательство не нуждается в отдельном упоминании подобного условия, так как ст. 170 ГК РФ уже продекларирована ничтожность мнимых и притворных сделок.
Не допускается и обмен признанными в установленном порядке непригодными для проживания жилыми помещениями. Причина такого запрета вытекает из содержания ч. 2 ст. 15 и ч. 2 ст. 57 коммент. закона, в силу которых, во-первых, непригодные для проживания помещения не являются объектами жилищных прав и, следовательно, не могут быть предметом какой-либо сделки, а во-вторых, вовлечение непригодных для проживания жилых помещений в гражданский оборот потенциально может привести к заключению рассматривавшихся выше мнимых и притворных сделок, целью которых будет не обмен жилыми помещениями, а стремление "попасть под расселение" и получить во внеочередном порядке другое жилое помещение по договору социального найма.
4. На достижение той же цели направлен и запрет на обмен помещениями, если принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях, а также о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме.
Положениями ч. 2 ст. 94 коммент. закона, например, допускается возможность переоборудования жилых домов под общежития.
Проведение капитального ремонта жилого дома осуществляется при соблюдении условий, регламентированных ст. 88 коммент. закона.
Вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений посвящены положения главы 4 коммент. закона.
5. Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и, в частности, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу регламентирован Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702).
Другой комментарий к статье 73 ЖК РФ
Комментируемая статья устанавливает перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается. Обмен не допускается, если:
к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;
в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации.
Перечень условий, препятствующих обмену жилыми помещениями, существенно видоизменен. Ранее действовавший ЖК РСФСР запрещал обмен, если он носил корыстный или фиктивный характер, если помещение являлось служебным или находилось в общежитии, если в результате обмена одна из сторон становилась нуждающейся в улучшении жилищных условий. Эти препятствующие обмену обстоятельства не нашли отражения в ЖК РФ. Новый Кодекс запретил обмен в случае, если он приводит к вселению в коммунальную квартиру лица, страдающего тяжелой формой хронического заболевания. ЖК РСФСР такого основания запрета обмена не устанавливал. В остальном основания, предусмотренные ЖК РФ и ЖК РСФСР, схожи.