1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.
Комментарий к статье 74 Жилищного Кодекса РФ
1. Комментируемая статья подробно описывает процедуру оформления обмена жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов.
Порядок осуществления и оформления обмена кроме положений коммент. закона регламентируется Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. N 12 (Советская юстиция. 1967. N 6), действующей в настоящее время в части, не противоречащей ст. ст. 72 - 75 ЖК РФ.
2. В силу положений коммент. ст. обмен жилыми помещениями между нанимателями осуществляется на основании договора, который должен соответствовать ряду указанных в коммент. ст. условий, а именно:
- должен быть оформлен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного всеми нанимателями, участвующими в данной сделке, а также одобрен проживающими с нанимателями членами семьи каждого нанимателя, имеющими, согласно ч. 2 ст. 69 коммент. закона, с нанимателями равные права;
- должен быть представлен сторонами договора каждому из наймодателей, количество которых зависит от числа участников договора;
- должен быть письменно одобрен каждым из наймодателей в установленный коммент. ст. срок - 10 рабочих дней со дня обращения нанимателя.
Требований о государственной регистрации сделки обмена в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594), коммент. ст. не содержит.
Положениями ч. 4 коммент. ст. наймодателю при отказе в согласовании представленного договора обмена предписано руководствоваться положениями ст. 73 коммент. закона, содержащей исчерпывающий перечень оснований для такого отказа.
Дополнительной гарантией нанимателям - сторонам договора обмена служит указание на возможность обжалования действий наймодателя по отказу в даче согласия на обмен в судебном порядке.
3. Часть 5 коммент. ст. посвящена правовым последствиям заключенного договора обмена. Такой договор является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями и одновременного заключения каждым из наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом. Во вновь заключенном договоре социального найма, согласно ч. 3 ст. 69 коммент. закона, должны быть указаны и члены семьи нанимателя, вселяющиеся в обменянное жилое помещение.
Для соблюдения всей указанной процедуры отведен срок - 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов, т.е. самого договора обмена и письменного согласия наймодателей.
Другой комментарий к статье 74 ЖК РФ
Обмен жилыми помещениями согласно п. 1 ст. 74 оформляется заключенным между соответствующими нанимателями договором об обмене жилыми помещениями. Такой договор заключается в письменной форме и подписывается обоими нанимателями.
Подписанный нанимателями договор об обмене представляется каждым из них своему наймодателю. Наймодатель рассматривает возможность обмена и дает согласие на обмен либо запрещает его.
Решение наймодателя о согласии либо об отказе в согласии на обмен оформляется в письменной форме и предоставляется нанимателю, обратившемуся за согласием, не позднее чем через десять рабочих дней с момента поступления для рассмотрения договора об обмене.
Наймодатель согласно п. 4 комментируемой статьи вправе отказать в согласии на обмен жилыми помещениями. Отказ наймодателя допускается исключительно при наличии условий, препятствующих обмену, которые установлены в ст. 73 ЖК РФ. Решение об отказе в даче согласия может быть обжаловано нанимателем в судебном порядке.
На основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые.
Расторжение старого договора и заключение нового договора социального найма осуществляется соответствующим наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней с даты обращения нанимателя и предоставления им договора об обмене и согласия прежнего наймодателя.
Порядок оформления обмена жилыми помещениями, предусмотренный ЖК РФ, отличается от аналогичного порядка, установленного ЖК РСФСР. Согласно ст. 71 ранее действовавшего Кодекса наниматели также заключали соглашение об обмене, но оно вступало в силу с момента получения каждым из нанимателей ордера на вселение в новое жилое помещение. Процесс обмена, предусмотренный ЖК РФ, исключает необходимость получения ордера.