1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
Комментарий к статье 75 Жилищного Кодекса РФ
1. Положения коммент. ст. аналогичны по своему содержанию ранее действовавшей ст. 74 ЖК РСФСР.
К основаниям признания обмена жилых помещений недействительным относится нарушение требований, предъявляемых как гражданским законодательством ко всяким сделкам вообще, так и требований, предусмотренных жилищным законодательством, которые также должны быть признаны не соответствующими требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).
Основаниям признания сделок недействительными посвящены положения ст. ст. 166 - 181 ГК РФ.
Основания признания обмена недействительным в связи с нарушением требований жилищного законодательства предусмотрены положениями ст. 73 коммент. закона.
2. По общему правилу, сформулированному в ст. 166 ГК РФ, недействительная сделка обмена в зависимости от оснований может быть либо ничтожной, т.е. недействительной с момента ее совершения, и не повлечь для ее участников никаких правовых последствий, кроме последствий недействительности, либо признается недействительной судом (оспоримая сделка).
Последствием признания недействительной сделки, не соответствующей требованиям закона, является обязанность возвратить другой стороне все полученное по сделке. В соответствии с этим, в случае признания обмена недействительным стороны такой сделки подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения (ч. 2 коммент. ст.). Следует отметить, что в случае признания договора обмена недействительным никаких прав на другое помещение не возникает не только у нанимателей, но и у членов их семей, переселившихся вместе с нанимателями по оспоренному договору.
Таким образом, обратному переселению подлежит не только наниматель, но и члены его семьи.
3. Если обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон сделки, закон устанавливает дополнительные последствия признания его недействительным: виновный в неправомерных действиях участник обмена обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена. Убытки исчисляются в соответствии с общими требованиями гражданского законодательства (ст. 15 ГК РФ) и в данном случае могут выражаться в затратах другой стороны сделки на перевозку вещей, ремонт помещений и т.д.
То есть, если в обмене участвовали несколько сторон, что не запрещено коммент. законом (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, совершенно очевидно должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.
Другой комментарий к статье 75 ЖК РФ
Комментируемая статья устанавливает порядок и основания признания обмена жилыми помещениями недействительными.
Обмен жилыми помещениями признается недействительным в судебном порядке. Основания признания обмена недействительным соответствуют основаниям, предусмотренным параграфом 2 "Недействительность сделок" гл. 9 ГК РФ.
Пункт 2 ст. 75 ЖК РФ в качестве последствия признания обмена недействительным установил переселение граждан в ранее занимаемые ими жилые помещения. Иными словами, последствием признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной является двусторонняя реституция. Это последствие характерно для случаев признания недействительности большинства гражданско-правовых сделок.
Законодатель предусмотрел обязанность нанимателя, допустившего неправомерные действия, послужившие основанием для признания обмена недействительным, возместить другому нанимателю понесенные им в результате такого обмена убытки.
Порядок и основания признания обмена недействительным не претерпели существенных изменений по сравнению с ЖК РСФСР, ст. 74 которого содержала идентичные нормы о признании обмена недействительным.