1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
Комментарий к статье 76 Жилищного Кодекса РФ
1. Передача жилья в поднаем предполагает предоставление нанимателем жилого помещения или его части во вторичное пользование поднанимателю за плату. То есть договор поднайма является производным от договора социального найма, ранее заключенного в отношении того же жилого помещения.
Следует иметь в виду, что нормы о поднайме жилого помещения также содержатся и в Гражданском кодексе РФ (ст. 685 ГК РФ).
2. В силу перечисленных норм права, по договору поднайма может передаваться часть, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи - все жилое помещение. Перечень объектов жилищных прав и видов жилых помещений приведен в ст. ст. 15, 16 коммент. закона. Принимая во внимание, что п. 3 ч. 1 ст. 16 коммент. закона к жилым помещениям отнесена комната, можно предположить, что в поднаем может быть передано и так называемое койко-место в изолированной комнате.
Также следует отметить, что в поднаем передается только жилое помещение (его часть), занимаемое по договору социального найма. Таким образом, находящееся, например, в собственности у гражданина или в аренде у юридического лица жилое помещение (его часть) в поднаем передано быть не может. Согласно ч. 2 ст. 30 коммент. закона собственник жилого помещения вправе принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение предоставить иному физическому лицу во владение или в пользование на основе договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.
3. Договор поднайма заключается с соблюдением следующих обязательных условий:
- наличие согласия в письменной форме наймодателя, а также проживающих с нанимателем членов его семьи, а если квартира коммунальная, - всех нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире.
Несмотря на отсутствие в коммент. ст. упоминания о необходимости получения согласия также и временно отсутствующих членов семьи нанимателя, считаем возможным допустить, что получение такого согласия необходимо, поскольку временно отсутствующие члены семьи нанимателя не утрачивают своих жилищных прав в отношении подлежащего передаче в поднаем жилого помещения (ст. 71 коммент. закона) и, следовательно, имеют очевидную заинтересованность в его использовании для тех или иных целей;
- наличие общей площади передаваемого в поднаем жилого помещения на одного проживающего (с учетом вселяющихся поднанимателя и членов его семьи) для отдельной квартиры - не менее учетной нормы, для коммунальной - не менее нормы предоставления. Указанным жилищным нормативам посвящены положения ст. 50 коммент. закона;
- отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 коммент. закона) как в семье нанимателя, сдающего жилье в поднаем, так и на стороне лица, желающего заключить договор поднайма. Перечень указанных выше хронических заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736). Сам факт наличия таких больных делает заключение договора поднайма невозможным. Федеральным законодательством могут быть предусмотрены и иные случаи, при которых передача жилого помещения в поднаем не допускается.
4. Договор поднайма заключается на определенный сторонами данного договора либо коммент. законом срок, в письменной форме с указанием в нем всех вселяющихся (ст. 77 коммент. закона), носит возмездный характер (ст. 78 коммент. закона) и не влечет для вселившегося поднанимателя и членов его семьи возникновения у них самостоятельного права пользования данным жилым помещением (ч. 3 коммент. ст. и п. 1 ст. 685 ГК РФ).
Другой комментарий к статье 76 ЖК РФ
Статья 76 ЖК РФ устанавливает особенности сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В пункте 1 комментируемой статьи законодатель закрепил право нанимателя сдать часть жилого помещения в поднаем. Наниматель вправе также сдать в поднаем и все жилое помещение в случае временного выезда из жилого помещения самого нанимателя и всех членов его семьи.
Пункт 1 ст. 76 определил также и условия, при которых допускается сдача жилого помещения в поднаем. К таким условиям относятся:
согласие наймодателя;
согласие всех членов семьи нанимателя, проживающих в жилом помещении.
Согласие указанных лиц должно быть выражено в письменной форме.
Условием сдачи жилого помещения в поднаем является также соответствие величины жилой площади на одного человека учетной норме или норме предоставления после сдачи части помещения в поднаем.
Так, законодатель установил, что после сдачи части помещения в поднаем величина жилой площади на каждого человека в жилом помещении не должна стать меньше учетной нормы жилой площади, установленной соответствующим органом местного самоуправления.
Если же в поднаем сдается жилое помещение в коммунальной квартире, то после сдачи величина жилой площади на каждого человека не должна быть меньше нормы предоставления, которая также устанавливается соответствующими органами местного самоуправления.
Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает дополнительное условие, соблюдение которого необходимо для сдачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире. Для сдачи в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире необходимо:
согласие всех нанимателей комнат в коммунальной квартире и членов их семей;
согласие всех собственников комнат в коммунальной квартире и членов их семей.
Согласие указанных лиц также должно быть оформлено письменно.
Поднаниматель, т.е. лицо, которому жилое помещение сдано в поднаем, не приобретает согласно п. 3 ст. 76 ЖК РФ самостоятельного права пользования жилым помещением. Следовательно, он не становится стороной договора социального найма. За исполнение обязанностей, возложенных на нанимателя этим договором перед наймодателем, по-прежнему отвечает наниматель.
В пункте 4 комментируемой статьи законодатель установил единственный запрет на сдачу жилого помещения в поднаем. Этот запрет применяется к случаям, когда в жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм тяжелых хронических заболеваний, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации.
Необходимо отметить, что институт поднайма жилого помещения был известен и ранее. ЖК РСФСР также предусматривал возможность сдачи жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в поднаем.
Статья 76 ЖК РСФСР определяла условия сдачи жилого помещения в поднаем, которые практически не отличаются от условий, перечисленных в комментируемой статье. Основными условиями, предусмотренными ранее действовавшим Кодексом, являлись: согласие наймодателя жилого помещения, согласие всех членов семьи нанимателя.
Наниматель имел право сдать в поднаем как часть жилого помещения, так жилое помещение целиком - при условии временного выезда.
ЖК РСФСР устанавливал и запреты на сдачу жилых помещений в поднаем. В статье 77 этого Кодекса законодатель запрещал поднаем в случаях:
когда сдача в поднаем приводила к уменьшению величины жилой площади на одного человека до уровня ниже установленной нормы;
когда в жилом помещении проживали лица, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями;
когда отсутствовало согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной (коммунальной. - Прим. авт.) квартире.