Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.

2. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

4. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами.

Комментарий к статье 77 Жилищного Кодекса РФ

1. Положениями коммент. ст. регламентируются отношения по поводу процедуры заключения договора поднайма жилого помещения. Напомним, что в поднаем может быть передано только жилое помещение из состава государственного или муниципального жилищных фондов, занимаемое гражданами по договору социального найма (ст. 76 коммент. закона).

Как и договор социального найма, договор поднайма жилого помещения в соответствии с указаниями коммент. ст. заключается в простой письменной форме. В нем указываются все граждане, вселяемые совместно с поднанимателем. Какой-либо специальной формы договора поднайма действующим законодательством не установлено.

2. В отличие от договора социального найма жилого помещения, являющегося бессрочным, договор поднайма является срочным договором. Коммент. ст. прямо предусмотрено, что срок рассматриваемого договора определяется его сторонами - нанимателем и поднанимателем. Если же сторонами срок действия договора поднайма специально не оговорен, то такой договор считается заключенным сроком на один год.

Экземпляр договора поднайма передается наймодателю.

Договор поднайма жилого помещения, по сути, производен от договора социального найма. В связи с этим прекращение или расторжение договора социального найма прекращают и правоотношения поднайма.

3. В соответствии с положениями ч. 4 коммент. ст. пользование жилыми помещениями по договору поднайма осуществляется в соответствии с:

- договором поднайма жилого помещения;

- Жилищным кодексом РФ;

- иными нормативными правовыми актами.

Однако необходимо обратить внимание, что в силу положений ч. 3 ст. 76 коммент. закона поднаниматель вне зависимости от достигнутого с нанимателем соглашения об условиях пользования переданным в поднаем жилым помещением не приобретает самостоятельных прав и корреспондирующих с ними обязанностей по пользованию таким помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Отсутствие у поднанимателя жилого помещения самостоятельных прав и обязанностей по пользованию переданным ему помещением не означает полное отсутствие у него каких-либо связанных с поднаймом прав и обязанностей вообще. Так, например, поднаниматель, как и наниматель по договору социального найма, обязан использовать занимаемое помещение для проживания, т.е. соблюдать установленные ч. ч. 3 и 4 ст. 17 коммент. закона условия. Поднаниматель жилого помещения должен своевременно вносить плату за поднаем (ст. 78 коммент. закона). Поднаниматель при использовании переданного ему помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей (ч. 4 ст. 79 коммент. закона), а в случае прекращения или расторжения договора поднайма - освободить занимаемое помещение (ч. 5 ст. 79 коммент. закона). Как указано выше, права и обязанности поднанимателя в связи с использованием переданного ему помещения могут быть установлены и иными нормативными правовыми актами.

Еще одним отличительным признаком договора поднайма является его возмездность (ст. 78 коммент. закона).

Таким образом, договор поднайма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, предоставленного по договору социального найма, является срочным, взаимным, возмездным, консенсуальным.

Другой комментарий к статье 77 ЖК РФ

Сдача жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, оформляется договором поднайма жилого помещения, порядок заключения и существенные условия которого установлены в ст. 77 ЖК РФ.

Пункт 1 комментируемой статьи установил для договора поднайма жилого помещения простую письменную форму. Это означает, что данный договор должен быть изложен в письменном виде без необходимости нотариального удостоверения или специальной регистрации.

Договор поднайма, как следует из комментируемого пункта, должен составляться не в двух, как обычно, а в трех экземплярах, поскольку законодатель обязан предоставить один экземпляр договора поднайма наймодателю жилого помещения по договору социального найма.

Также как и в случае заключения договора социального найма, в договоре поднайма жилого помещения должны быть поименно указаны все лица, которые вселяются в жилое помещение вместе с поднанимателем.

Срок договора поднайма согласно п. 3 ст. 77 ЖК РФ определяется сторонами этого договора по собственному усмотрению. Учитывая, что договор социального найма является бессрочным, срок действия договора поднайма может быть сколь угодно длинным. Законодатель не установил ограничений срока договоров поднайма.

В случае если в договоре поднайма срок не указан, такой договор считается заключенным на один год.

Поднаниматель и лица, проживающие с ним, согласно п. 4 комментируемой статьи пользуются жилым помещением на условиях, предусмотренных самим договором поднайма, нормами ЖК РФ и положениями других нормативных правовых актов жилищного законодательства.

Остались вопросы по ст 77 ЖК РФ?

Получите консультации и комментарии юристов по статье 77 ЖК РФ бесплатно.

Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.